經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，在政策總體沒(méi)有逆轉(zhuǎn)的情況下，一季度沒(méi)有參與瘋漲的二線城市、部分省會(huì)城市以及國(guó)家級(jí)的城市群，房?jī)r(jià)仍然會(huì)有表現(xiàn)
■本報(bào)記者 王麗新
燥熱的“京滬深”一線樓市開(kāi)始降溫，一線城市周邊城市和二線城市房?jī)r(jià)則進(jìn)入“逆襲”時(shí)刻。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院最近發(fā)布的百城房?jī)r(jià)報(bào)告顯示，2016年4月份，“北上廣深”全部跌出漲幅前10名，漲幅排名前十的城市被一線周邊以及熱門二線城市所取代，其分別為惠州、昆山、中山、廈門、蘇州、廊坊、南京、珠海、東莞和武漢。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，“盡管上海上周商品住宅均價(jià)仍然高達(dá)40885元/平方米，房企捂盤惜售漲價(jià)預(yù)期仍在，但隨著成交量的急劇下滑，上海樓市馬上將進(jìn)入‘有價(jià)無(wú)市’狀態(tài)，降價(jià)時(shí)間不遠(yuǎn)了，預(yù)計(jì)今年10月份將成為上海樓市降價(jià)的‘窗口期’。”
經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，在政策總體沒(méi)有逆轉(zhuǎn)的情況下，一季度沒(méi)有參與瘋漲的二線城市、部分省會(huì)城市以及國(guó)家級(jí)的城市群，房?jī)r(jià)仍然會(huì)有表現(xiàn)。
一線樓市降溫
據(jù)上述報(bào)告顯示，2016年4月份，全國(guó)百城新建住宅平均價(jià)格為11467元∕平方米，環(huán)比上漲1.45%，漲幅較上月收窄0.45個(gè)百分點(diǎn)。其中，71個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲。
值得一提的是，“京滬廣深”四大一線城市均跌出房?jī)r(jià)漲幅榜前十位。具體來(lái)看，上述排名漲幅榜前十的城市中，惠州、中山、廈門和蘇州漲幅超過(guò)5%。
據(jù)該報(bào)告顯示，整體來(lái)看，4月份百城房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比收窄、同比漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大，環(huán)比上漲數(shù)量明顯增多。鑒于各地政府繼續(xù)因城施策，廊坊、惠州等一線城市周邊城市投機(jī)需求增加，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，政府緊急出臺(tái)限購(gòu)、提高首付比例等政策，為樓市降溫；南京、蘇州等城市房?jī)r(jià)水平較高且上漲勢(shì)頭較快，政府出臺(tái)限價(jià)政策，平抑房?jī)r(jià)漲幅。吉林、長(zhǎng)沙等部分城市庫(kù)存壓力依然嚴(yán)峻，政府通過(guò)提高貸款額度、給予財(cái)政補(bǔ)貼等措施刺激需求釋放，鼓勵(lì)庫(kù)存去化。
而在需求方面，深圳、上海調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，成交量有所回落。反倒是周邊惠州、昆山等三線城市承接部分外溢需求，成交量上升；南京、武漢等二線城市成交繼續(xù)維持較高熱度。
至于后市，在價(jià)格方面，中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，一線周邊及熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力仍然較足，但隨著穩(wěn)房?jī)r(jià)政策效果的顯現(xiàn)，漲幅將逐漸趨緩。
馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，以前一線城市是房地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)。但很顯然，下一步房地產(chǎn)的熱點(diǎn)和風(fēng)向標(biāo)都會(huì)轉(zhuǎn)換，熱點(diǎn)會(huì)轉(zhuǎn)向一季度缺乏表現(xiàn)的二線城市、大部分的省會(huì)城市以及大的城市群的核心城市。這是政策最希望看到的，維持這個(gè)熱度，才能為三、四線城市的去庫(kù)存營(yíng)造不錯(cuò)的環(huán)境。
品牌房企二線城市搶地
一線城市周邊城市及二線城市房?jī)r(jià)漲幅的走高也傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)。品牌房企開(kāi)始在二線城市搶地。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)，2016年4月份，二線城市合計(jì)土地出讓676宗土地，土地出讓金達(dá)到1224.73億元，環(huán)比上漲29%，同比漲幅達(dá)227%；成交樓面均價(jià)2607.73元/平方米，平均溢價(jià)率61.85%，均創(chuàng)出最高歷史記錄。而一線城市4月份成交土地僅11宗，成交金額6億元，只有上海與廣州有地塊出讓，北京、深圳均無(wú)土地成交。
值得關(guān)注的是，中國(guó)指數(shù)研究院的最新報(bào)告顯示，品牌房企正攻占二線核心城市，主要城市樓面均價(jià)同比環(huán)比上漲逾四成，宅地漲幅大于整體，二線城市繼續(xù)領(lǐng)漲。2016年4月份，全國(guó)300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1827元/平方米，環(huán)比上漲43%，同比上漲65%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價(jià)為3657元/平方米，環(huán)比上漲52%，同比上漲86%。
其中，蘇州、南京等熱點(diǎn)城市頻頻上演“搶地戰(zhàn)”，受此影響平均溢價(jià)率整體偏高。
簡(jiǎn)單總結(jié)，全國(guó)土地市場(chǎng)進(jìn)入4月份后，一線城市明顯降溫，二線城市成交火熱，三、四城市仍然偏冷。
“目前一、二線城市的庫(kù)存去化周期基本都在10個(gè)月以內(nèi)，庫(kù)存明顯銳減，而土地供應(yīng)的減少又影響了市場(chǎng)預(yù)期，這種情況下市場(chǎng)價(jià)格的加速上漲趨勢(shì)非常明顯。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉如是表示。
不過(guò)，馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，前期已經(jīng)大漲的包括蘇州、南京、合肥等城市，在調(diào)控的背景下，房?jī)r(jià)快速上漲的態(tài)勢(shì)也會(huì)逆轉(zhuǎn)。
