一塊地透支全年利潤 開發商坐莊互相解套——部分一二線城市“地王”調查
新華社“新華視點”記者鄭鈞天、楊毅沉、董建國
近期,一二線城市地價飆漲,不僅北京、上海等一線城市土地市場“高燒不退”,以南京、蘇州、合肥、廈門等為代表的二線城市更是“地王”頻出。“新華視點”記者調查發現,一些“地王”的樓面價已超過區域房價,不少房企不惜透支全年利潤甚至負債累累瘋狂搶地,高杠桿、高負債拿地存在隱患。
二線城市地價同比暴漲180%,“面粉比面包貴”頻現
3月25日“滬九條”出臺后的上海首場土地拍賣會,一口氣拍出三個區域“地王”。這場拍賣會總成交金額近80億元、溢價率均超過100%。其中,上海遠郊的泗涇拍出“雙子地王”,每平方米近4萬元的樓面價,幾乎是半年前該區域地價的2倍。
不過,二線城市土地市場熱度很快超過一線城市。上海首場土地拍賣會結束后僅2天,南京就刷新該市總價和單價“地王”紀錄。南京新科單價“地王”以高達4.5萬元/平方米的樓面價超過上海商品房成交均價。而5年前,該區域樓面價僅4752元/平方米,也就是說,地價5年大漲8.5倍,增幅甚至超過一線城市。
近期,多個二線城市土地市場“高溫”。今年前4個月,南京成交的15幅含住宅地塊中,拍出7個區域“地王”;4月上旬,蘇州拍賣的13幅地塊創下平均高達200%溢價率,刷新了3個區的“地王”紀錄;合肥4月底出讓6宗地塊,單日攬金超過110億元,最高樓面價溢價率292.11%;廈門總價和單價雙料“地王”也在4月底產生。
據世邦魏理仕監測,與以往高總價的“地王”主要集中在一線城市不同的是,南京、蘇州、合肥、廈門等二線城市近期均“地王”頻現。機構數據顯示,今年前4月,二線城市土地出讓金突破1100億元,占全國土地總成交額的7成,同比上升280%;二線城市的成交樓面均價同比暴漲180%。
值得關注的是,幾乎所有一線和熱點二線城市都出現“面粉比面包還貴”的現象,即成交地塊樓面價高于周邊在售的商品房價格。記者走訪上海泗涇“新科地王”周邊5個在售項目發現,其銷售單價范圍在2.4萬元-3.1萬元,遠低于近4萬元的樓面價。蘇州最近拍出的地塊樓面價大部分已反超區域銷售均價,其中金輝競得的相城區地塊樓面價更超出區域售價60%;保利拿下的廈門地王樓面價也是區域平均房價的1.6倍。
易居智庫研究總監嚴躍進表示,在一線城市門檻漸高以及“滬九條”“深六條”等政策的壓力之下,資金出現溢出效應,開發商開始爭先布局熱點二線城市。中原地產首席分析師張大偉認為,“近期南京、蘇州等二線城市‘地王’頻現,地價甚至超過周圍在售房價,這說明二線城市房地產市場風險正在明顯增加。”
