上周五保監會發布消息，老年人住房反向抵押養老保險試點將擴大至直轄市、省會城市、計劃單列市，及江蘇、浙江、山東和廣東的部分地級市。
現代快報記者調查了解到，現實中，隨著房產稅、遺產稅的逼近，以及觀念的轉變，不少老年人不再“守著房子留給后輩”，而是在自己的生活品質、兒女的面子、財產的分配之間找到平衡點，以多種方式處置好房產，過上了自己想要的生活。在南京，民間版“以房養老”正風生水起。
民間版“以房養老”
故事一 用房租付養老院的錢，還有富余
昨天中午，86歲的孫奶奶正坐在自己房間的桌子前，等著吃午飯，房間內開著空調，很舒適。老人的聲音很洪亮，不過她卻摸著自己的腰，說身體不行了，“脊椎有問題，走不了路。”現代快報記者了解到，孫奶奶2012年9月住進了銀杏樹老年人服務中心。“原先，老伴去世后我就在大兒子家，但是有了重孫，兒子要忙老的，又要帶小的，忙不過來。我就想不如到養老院，還有人專門照顧我。”
當時，孫奶奶在附近找了很多養老院，都不滿意。“現在退休工資每個月3000多塊錢，當時還要少點。找個一般的，環境不好。找個好點的，退休工資付不起，我又不想給孩子添負擔。”想到以后也不會回去住了，孫奶奶就把自己和老伴兒的房子租出去了。
“也舍不得租的，但是孩子們有自己的家，我不可能回去住了。不如租出去，我自己找個好一點的帶康復護理的養老院。”孫奶奶說，兒子們也同意了。
現代快報記者了解到，目前孫奶奶住的這家養老院每月4000元，包括了吃住、護理等各種費用。“我不能自理，吃飯他們每頓都給我送上來、吃完再端走。洗澡、洗衣服、上廁所都代我搞。還有醫生每天兩次來查房，小毛小病都有人看。”孫奶奶說，多花點錢，自己住得很舒心。交完養老院的錢，房租還有剩，相當于賺錢了。“等到我什么時候走，房子還是給兒子，是租還是賣，我就不管了。”
故事二 賣掉房子，準備一直住在養老院
與孫奶奶不同，住在秦淮區一家養老院的韓爺爺和王奶奶這對80多歲的老夫妻，把住了一輩子的房子賣掉了。“我們倆身體都不好，一年到頭，不是他住院就是我住院。我們家侄子兩頭照顧不來。他自己要上班，還有家庭要顧。回家請個保姆也要花錢。想來想去，還是到養老院比較方便。”王奶奶表示，他們到養老院已經5年了。
“一開始也沒想賣房子，也沒租出去，就空在那里。后來我們在這邊住得蠻好，以前一年起碼跑兩次醫院，到這兒以后一趟醫院都沒跑過。我們就想以后在這兒定下來了。”而家里房子空著也是空著，老夫妻倆就起了賣房的心思。“我們年紀大了，也想趁著還清醒，把房產處理好。”奶奶表示，自己沒有兒女，不如賣了房子，貼補住養老院的錢。
目前夫妻倆住一間房，每月花5000元。“我們倆退休工資加起來6000多元，也夠付養老院的錢。但是他工資高，我兩千出頭。他不放心，怕我以后一個人吃虧，還是房子賣了，自己手上有錢放心些。”
于是，前兩年夫妻倆把房子賣了，得的幾十萬交給了一個小輩管理。“孩子人很孝順，每個星期都來看我們。而且和我們簽了承諾書，養老院和我們鄰居做的見證人，要對我們老兩口負責任。”
官方版“以房養老”
“抵押房產養老”目前沒有進展
政策：2012年4月，南京出臺《南京市老齡事業發展第十二個五年規劃》中就提及“以房養老”，這是南京官方首次明確表態鼓勵“以房養老”。2014年，南京市出臺《關于加快發展養老服務業的實施意見》，其中明確“探索開展老年人住房反向抵押養老業務試點”。
2014年底，江蘇省金融辦、省民政廳、省財政廳、人民銀行南京分行、省銀監局、省保監局六部門聯合出臺《關于財政金融支持養老服務業發展的意見》，江蘇省金融辦透露，“以房養老”政策正式列入計劃，探索開展住房反向抵押養老保險(俗稱以房養老)。
案例：老人申請，沒人接招
2013年9月，90歲的張啟韻是南京首位申請“以房養老”的老人，她自2010年起向社區和街道提出，以自己名下位于新街口如意里那套40平米左右的單室套產權房作倒按揭，所得用于改善自己獨居的生活條件，然而沒有機構和企業敢于接招。老人已于兩年前去世，生前把房子賣出61萬元。而目前新街口附近二手房的房價已近3萬元一平米。要是擱在今天，張奶奶的房子總價可以說已經翻倍了。
昨天，現代快報記者從省民政廳和南京市民政局了解到，這種將住房反向抵押式的“以房養老”試點業務沒有任何進展。相關負責人透露，因為法律制度缺陷，此模式在江蘇和南京均停留在研究階段，期待國家的頂層設計。
原因：房價波動太大
住房反向抵押用于養老，看上去很好，但在現實的房價波動面前，“以房養老”卻存在不小的問題。2012年時，南京河西的房價也就2萬元出頭，橋北的房價也就八九千左右，然而4年后這些地區的房價都已經翻倍或接近翻倍。
假設2012年南京一位老人，將名下一套評估價值為100萬元的房屋抵押用于養老，保險公司按房屋價值的70%逐月給予老人養老金，那么老人能夠拿到手的總現金就是70萬元。然而到了今年，這套房子的價值已達到200萬元，這70萬元只相當于房屋價值的35%，這無疑對老人不公平。
南京工業大學天誠不動產研究所執行所長吳翔華認為，一二線城市的房價上漲過快，會讓老人對抵押心存疑慮；而在三四線城市，房價長期不漲，甚至還下跌，這則會影響到保險公司參與的積極性。“‘以房養老’是建立在房價平穩基礎上的，我國房價波動幅度過大，會影響參與的積極性。”
建議： 動態評估房價
房價波動大，是不是就意味著沒辦法了呢？也不是。
就在這個月初，諾貝爾經濟學獎獲得者莫頓作客杭州演講。他表示，不動產在解決養老問題方面很重要，在中國推進以房養老，應當對法律法規方面作一些改變和調整。
“在發達國家，房價一旦出現波動，就由政府主導的保險機構或市場化保險公司來分擔風險。”吳翔華說，可以由保險公司、評估公司等參與進來，每隔一段時間對房價重新評估，并作出動態調整。這對保險公司的精算師來說，并不是很困難的事。
他認為，“以房養老”是個龐大的系統工程，之所以目前推進緩慢，根本原因還在于法律法規不完善，而且牽涉到金融、保險、社會保障、房地產等多個行業和部門，仍需在頂層設計上有更加明晰的規劃。
民間版“以房養老”
方式多、靈活，更接地氣
兩年前，北京、上海、廣州、武漢已經正式開展這項老年人住房反向抵押養老保險試點。試點兩年，共有42戶家庭57位老人參與試點。參保老人平均年齡為71.6歲，平均每戶月領養老金約9071元，最高一戶月領養老金2萬余元。從試點參保老人情況看，這項業務尤其適合中低收入家庭、失獨家庭、“空巢”家庭和單身高齡老人。
“反向抵押養老保險主要針對特定群體，養老多了種選擇。”江蘇省民政廳相關負責人分析，其實近年來，很多老人都“想開了”，利用房子這個最大的固定資產，想辦法提高自己的生活品質，頤養天年。比如在南京，就有鼓樓區的老人把學區房賣了，然后住到非學區地段；或以大換小、以近換遠，通過房子的地區差價來換取更多的資金養老。還有很多人以出租房或賣房來支付養老院費用。民間版“以房養老”方式很多，很靈活，讓老人多了不少選擇。
