不少“北漂”曾認(rèn)為賣掉北京的房子，能在老家過得更好，但現(xiàn)在這種觀念，似乎有些落伍了。隨著近來多個(gè)二線城市的跨越式漲價(jià)，不少熱點(diǎn)區(qū)域甚至直逼北京的房?jī)r(jià)。
數(shù)據(jù)顯示，無論是新建商品住宅還是二手住宅，北、上、廣、深房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅均退出了前五名行列。廈門、鄭州、合肥等二線熱門城市接棒領(lǐng)跑全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅。
與這些城市的火熱相比，北京樓市則率先開始了降溫，表現(xiàn)最直接的就是二手房成交的回落以及對(duì)于下半年調(diào)控政策加碼的預(yù)期。有業(yè)內(nèi)人士表示，限購(gòu)商住樓，加強(qiáng)信貸監(jiān)管等政策很可能在9月份出臺(tái)，也將為樓市定下基調(diào)。
剛被高房?jī)r(jià)“扇”出北京 又趕上了家鄉(xiāng)“搶房熱”
陳先生的搶房過程，猶如一場(chǎng)黑色幽默。
在北京打拼多年的陳先生，雖然多年前就在天通苑買了一套兩居室的房子，但由于二孩的出生以及老大上小學(xué)沒有戶籍的壓力，讓陳先生冒出了離開北京的想法。
“老二出生后，岳父岳母老兩口來幫忙看孩子，原來的兩居室明顯不夠住了，想換購(gòu)一套三居或者四居，但動(dòng)輒就得800萬元，實(shí)在買不起了，所以我應(yīng)該算是被高房?jī)r(jià)一巴掌‘扇’出的‘老北漂’了吧”？陳先生自嘲道，半年前他就開始聯(lián)系新工作，想舉家搬回老家鄭州。
但令他萬萬沒有想到的是，當(dāng)他找好了新工作，賣掉了天通苑的房子，卻又面臨買不起老家房子的尷尬。
“我新的工作地點(diǎn)在鄭東新區(qū)，是鄭州最繁華也是房?jī)r(jià)最高的區(qū)域，雖然之前有心理準(zhǔn)備，但實(shí)在沒想到現(xiàn)在的價(jià)格居然不次于北京。逛了兩個(gè)多月了，新房也看二手房也看，還沒來得及做決定，幾乎所有的房子就都幾千元幾千元地漲了起來。原來一萬多的二手房，現(xiàn)在都得賣兩萬，新房就更是貴得超乎想象，看的幾個(gè)三居室或四居室項(xiàng)目，單價(jià)都是在4-6萬元/平方米。”原以為3萬多的價(jià)格賣掉北京的房子能在老家置辦一套更大更好的，但現(xiàn)在看來卻天真得可笑。
陳先生告訴北京青年報(bào)記者，8月30日，他剛剛逛了包括萬科、恒大在內(nèi)的幾個(gè)新房，在售樓處門口早已停滿了各種車輛，恒大鄭州項(xiàng)目的銷售人員甚至直白地向他表示，項(xiàng)目精裝修售價(jià)在4萬元左右，將在9月10日開盤，排號(hào)沒問題，但除非有關(guān)系，否則肯定是搶不到房，只能等下一期。
最后，陳先生無奈下選擇了一個(gè)河南本地開發(fā)商的項(xiàng)目，原因很簡(jiǎn)單：便宜。“這個(gè)樓盤挨著恒大的不遠(yuǎn)，毛坯交房，銷售表示售價(jià)肯定低于恒大，預(yù)計(jì)3萬多元。”陳先生表示，即便這個(gè)價(jià)格與他剛賣掉不久的天通苑價(jià)格基本相同，也只能硬著頭皮定下，怕錯(cuò)過了會(huì)更高。但壓力才剛剛開始，新房子是140平方米的三居，賣掉北京的房子買了輛車后只能夠上首付，貸款還需要慢慢還。
多個(gè)二線樓市比北京漲得還兇
鄭州還不是二線城市中漲得最兇的，雖然北京、上海是樓市的領(lǐng)頭羊和風(fēng)向標(biāo)，但在調(diào)控的密集關(guān)照下，并沒有脫韁般暴漲，反倒是廈門、蘇州、合肥、鄭州這樣的二線城市，在陸續(xù)放開限購(gòu)后，今年內(nèi)連續(xù)刷新著地王的紀(jì)錄，房?jī)r(jià)也以“大躍進(jìn)”的方式趕了上來。
北京房展組委會(huì)秘書長(zhǎng)鄭向東就向北青報(bào)記者透露，在將要舉辦的北京秋季房展會(huì)上，有大量的外地城市項(xiàng)目，與往年抄底價(jià)格攬客不同，今年在秋季房展上，這些項(xiàng)目的打折力度明顯弱于今年早些時(shí)候的春季房展。在與這些項(xiàng)目交流中發(fā)現(xiàn)，大型房企在當(dāng)?shù)負(fù)尩赝醯呐e動(dòng)，如同熱傳導(dǎo)一樣，讓整個(gè)市場(chǎng)亢奮，二手房、新房齊齊漲價(jià)。以鄭州為例，8月份融創(chuàng)和金茂兩大房企均已超過3.6萬元的價(jià)格成為鄭東新區(qū)新地王，直接將房?jī)r(jià)預(yù)期提升至6萬元以上。
數(shù)據(jù)顯示，7月份，在51個(gè)新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市中，漲幅前十位的城市幾乎被二線城市包攬，深圳以2%的漲幅成為唯一上榜的一線城市。
通過梳理國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月-7月的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況發(fā)現(xiàn)，今年3月至今，廈門、合肥已連續(xù)五個(gè)月交替領(lǐng)漲70城房?jī)r(jià)。廈門、合肥新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均在4.6%-5.8%間浮動(dòng)，且包攬了漲幅排行的前兩位。
談及二線城市房?jī)r(jià)連續(xù)領(lǐng)漲的原因，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，由于一線城市地價(jià)高、房?jī)r(jià)高，導(dǎo)致部分投資、投機(jī)資金開始撤出一線城市轉(zhuǎn)向二線城市，知名房企也加大在二線城市的投入力度，使得熱點(diǎn)二線城市的房?jī)r(jià)漲幅超越一線城市。
除了北京、上海、深圳仍然嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)調(diào)控政策以外，目前火爆的廈門、武漢、南京、蘇州、合肥5個(gè)二線城市也相繼戴上“緊箍咒”，陸續(xù)出臺(tái)了不同程度的限購(gòu)或限貸舉措。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，同樣是房?jī)r(jià)漲幅比較快的城市還有杭州、天津、福州、鄭州等，也可能跟進(jìn)出臺(tái)“收緊”的調(diào)控政策。
房抵貸等金融產(chǎn)品成為幫兇
對(duì)于一、二線城市的火爆，寬松的信貸被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是最直接的推手。消費(fèi)貸、房抵貸、首付貸等產(chǎn)品的推出，為購(gòu)房提供了各種杠桿。
其中，房抵貸已悄然成為樓市投資者的偏好。所謂房抵貸，即二次抵押貸款，貸款用途為消費(fèi)或經(jīng)營(yíng)，包括買車、裝修、教育、醫(yī)療、旅游等用途，不能用于買房。但是，由于銀行與中介等在受托支付上發(fā)明 多種規(guī)避之道，銀行難以對(duì)貸款去向進(jìn)行監(jiān)管。因此，房抵貸的真實(shí)資金用途，也包括去買房，二次抵押貸款的火熱恐?jǐn)U散房市風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，至少包括農(nóng)行、建行、民生、中信華夏、平安等多家銀行均推出了“房抵貸”產(chǎn)品。現(xiàn)在，即使名下仍有貸款未結(jié)清的房屋，只要還款一年以上，就可以申請(qǐng)二次抵押。
換句話說，只要名下有房子，不管貸款有沒有結(jié)清，我都可以進(jìn)行抵押貸款，接著來買房子。
目前，銀行的這項(xiàng)業(yè)務(wù)規(guī)模已經(jīng)不小。房抵貸額度在大行間控制在300萬以內(nèi)，而中小銀行最高則能貸出上千萬元。不僅如此，房抵貸已經(jīng)開始玩出了新花樣。部分金融機(jī)構(gòu)開始跟P2P平臺(tái)合作，將房抵貸變成了在P2P平臺(tái)上流轉(zhuǎn)的理財(cái)產(chǎn)品。
類似的杠桿產(chǎn)品讓買房投資成為了并不遙遠(yuǎn)的事，即便手頭緊張、缺少現(xiàn)金，也通過房抵貸獲得首付，撬動(dòng)千萬級(jí)別的房子，等待升值后出手。
二手房降溫 9月新政或?qū)⒍ㄕ{(diào)
與二線城市異常火爆相比，北京樓市已經(jīng)開始出現(xiàn)分化，二手房則出現(xiàn)了降溫苗頭，信貸收緊的消息也不斷傳出。
首先是房屋成交前被看次數(shù)增加，決策周期延長(zhǎng)。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)：8月每套房源在成交前的平均被看次數(shù)為9.75次，自3月以來已連續(xù)5個(gè)月上漲，這表明購(gòu)房人的購(gòu)房決策周期在逐步拉長(zhǎng)，市場(chǎng)或?qū)⒅鸩浇禍亍?/p>
其次，6~8月份二手房整體成交量減少。據(jù)統(tǒng)計(jì)：從6~8月份，北京二手房整體成交量來看，月均交易量為20583套，與3~5月份27436套的月均成交量相比，下跌了25%。
對(duì)此，某房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，二手房對(duì)市場(chǎng)的感知往往早于新房，二手房降溫或許將引導(dǎo)新房市場(chǎng)降溫。預(yù)計(jì)北京將會(huì)出臺(tái)一些新政策，控制市場(chǎng)熱度。
目前來看，與傳聞中的提高首付、收緊信貸相比，針對(duì)商住樓的限購(gòu)政策最有可能出臺(tái)。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，近期關(guān)于商住項(xiàng)目收緊調(diào)控的傳言再起，據(jù)傳一份關(guān)于嚴(yán)格遏制商改住項(xiàng)目的方案已于8月31日前提交給北京市政府，9月或?qū)和Ｉ套☆愴?xiàng)目的兩證發(fā)放。
除此之外，胡景暉認(rèn)為，是否會(huì)對(duì)信貸進(jìn)行調(diào)整也將在9月份逐步明朗，市場(chǎng)預(yù)計(jì)將回歸理性逐步降溫。9月份北京二手房成交情況或?qū)⒍ㄕ{(diào)四季度的市場(chǎng)走勢(shì)。 文/本報(bào)記者 李桁
