南京市今年以來的第六次房地產調控政策在昨晚7點正式“落地”——在9月25日重啟限購政策的基礎上，南京對于限購和限貸兩大政策再次“加碼”，離婚后的單身人士只能購買一套住房，二套房的首付比例高至8成，“升級”后的南京樓市調控政策被稱為史上最嚴。 揚子晚報全媒體記者 馬祚波 王燁
南京從今天要這樣買房
限購 本地家庭可購買2套，第3套及以上限購新房，二手房不限；本地成年單身人士(含離異)限購1套。外地人限購1套，且需提供2年內連續1年以上社保或個稅證明；
限貸 首次購房，首付30%；有貸款記錄但名下無房，有1套房但沒有貸款記錄，有1套房且貸款已結清，購買第2套首付50%。有1套貸款未結清，購買2套首付80%。暫停向第3套房貸款。
“加碼”之1：收緊限購
文件明確，在限購范圍內(除高淳、溧水和六合)，非本市戶籍居民家庭在購買首套住房時(包括新建商品住房和二手住房)，應提供由南京市地稅部門開具的自購房之日起前2年內，在南京累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明；或由人社部門開具的自購房之日起前2年內，在南京累計繳納1年及以上的社會保險(城鎮社會保險)繳納證明。
文件要求，在已有限購措施的基礎上，在限購范圍內(除高淳、溧水和六合)，對未擁有住房的本市戶籍成年單身人士(含離異)限購1套住房(包括新建商品住房和二手住房)。三是各類人才仍按照相關政策執行，不受非本市戶籍居民家庭購房的限制。 仇惠棟
◎政策解讀
1、“離婚炒房”行不通了
在9月25日南京出臺的新版“限購”政策中，明確“暫停向擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭出售新建商品住房”，因此有不少炒房客紛紛向民政部門“出動”，試圖以離婚的方式騙取購房資格，按照過去的經驗，成年單身人士可以購買兩套住房，這就為炒房客提供了“便利”。
而在昨天公布的“史上最嚴”調控政策中，明確了本市戶籍成年單身人士(含離異)限購1套住房，也就是說，以“離婚”方式獲得購房資格的話，夫妻一方必須凈身出戶，如此才能購買一套住房，顯然加大了“離婚”購房的風險，業內人士預計，今后“離婚”炒房的投資客可能會大幅減少。
2、外地人購房門檻抬高
同樣是在9月25日的新政中，對于外地人來寧購房的情況，提出了限購1套住房，包括二手房與新房。然而，昨天的“升級版”調控明確提出，外地人不僅只能限購1套住房，而且還必須提供2年內的累計1年社保證明或個稅證明，這與2011年出臺的“限購令”類似，在一定程度上抬高了外地人來寧購房的門檻，實質上是遏制了外地炒房客的“入侵”。
揚子晚報記者了解到，在南京樓市的部分熱門區域如江北等地，外地人購房比例一度超過三四成，其中多數是奔著炒房投資的目的而來，業內也多次呼吁應對外地炒家設置門檻，此次終于在“史上最嚴”調控中有所體現。
“加碼”之2：收緊限貸
昨天公布的文件中指出，在限購區域(除高淳、溧水、六合)內，實施差別化住房信貸政策。具體如下：
一、居民家庭首次購買普通住房(指從未購置過住房)，按照國家政策，最低首付款比例維持不低于30%。
二、對于有購房貸款記錄、但申請貸款購房時實際沒有住房的居民家庭；有1套住房、但沒有購房貸款記錄的居民家庭或相應購房貸款已結清的居民家庭，申請商業性個人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例調整為不低于50%。
三、居民家庭擁有1套住房且相應購房貸款未結清，再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例由原來的50%調整為不低于80%。對于擁有兩套及以上住房的居民家庭，暫停發放商業性個人住房貸款。 仇惠棟
◎政策解讀
1、終于“認房又認貸”了！
按照最新的限貸政策，大致可以總結為以下幾類：
①首次購房，首付仍為30%
②名下1套貸款已結清，首付35%提至50%
③名下1套貸款未結清，首付50%提至80%
(備注：視作二套的另兩種情形：名下無房但有貸款記錄，名下1套無貸款記錄，再購首付均為50%)
樓市專家指出，其實這就是在信貸政策上最為嚴格的“認房又認貸”，只要你有購房記錄，或是貸款記錄，再次購房時均視為二套房，執行50%的首付比例，若首套房貸款未還清，首付比例將提至80%，這在所有二線城市里與蘇州市等同，是最為嚴格的。預計這將會“清理”出一大批炒房客，這在國慶節前的最后一天城北樓盤中海玄武公館開盤時已經有所體現，當時在新版“限購”政策影響下，客戶數量被刷掉了三分之一。
2、有房無貸“很受傷”
此次新政對于有房無貸，以及有房貸款還清的情況“殺傷力”巨大，過去這兩類人群分別可以以30%和35%的首付比例購買二套房，如今調整過后，首付比例抬高至50%，相當于250萬的房子，要多拿出四五十萬的房款，對于普通改善型買家來說，資金壓力很大。市場人士介紹說，一些新區樓盤的買家如果不出售自己的住房，將很難改善，這可能會迫使他們做出選擇——是咬牙東拼西湊，還是放棄購房。
3、二手房依然放開但需全款
此次新政雖然沒有提及本地戶籍在購買第三套房的限購情況，不過根據9月25日的新版“限購令”，本地人出手第三套房是可以購買二手房的，且沒有限制。不過，有二套房以上的貸款被暫停發放，這就意味著三套以上的二手房雖然不限購，但是必須全款買房。
房企怎么說？
南京樓市中長期仍看好
號稱“史上最嚴”的調控政策昨晚靴子落地，開發商們究竟怎么看？
剛剛在9月份的南京首次網絡土拍中，搖號拿到兩幅地塊的銀城地產，即將在近期推出城東的一家新樓盤，新政會給樓盤“蓄水”帶來多大影響？昨晚，企業相關負責人向記者表示，影響是一定會有的，不過這應該只是暫時的，從中長期來看，南京房地產市場依然會穩步前進。
“現在的狀況是需求過于旺盛，持續不斷地打壓，抑制的是需求，保護的是市場。”該人士強調，如果之前蓄水的客源房源比是5:1的話，調控政策出臺后，這一比例可能會降至2:1，甚至接近1:1，但是對于銷售的影響不會很大，剔除的是投資客，留下來的是真正的買房人，不必過于擔心。
不過，揚子晚報記者也了解到，在上月末限購令和“寧十三條”出臺之后，因為蓄水受影響，已有房企推遲了上市時間，而昨天的調控重擊將會再次令客戶大幅流失，這對于開發商來說是個嚴峻的考驗。可以預見的是，過去這一年多不受待見的買房人，今后的“地位”可能會提高，畢竟客戶數量減少之后，嚴重的“賣方市場”將向“買方市場”轉移，買房人的話語權可能得以提升。
對于上個月搖號搖出的20幅住宅用地，在新政影響下，開發商有無可能“高位站崗”？記者昨天采訪了其中多家房企的營銷人士，普遍預計，如果政策導致房企資金鏈緊繃，市場房源供應嚴重短缺的話，“現房銷售”有可能面臨調整。
搖中江寧某地塊的一家大型房企相關人士表示，首先這批房源上市時要等到兩年多以后，屆時市場上會出現怎樣的政策，尚且無法預料。其次，如果由于“現房銷售”被嚴格執行，導致市場上無房可售，樓市再度出現量跌價揚的局面，這一政策將有望逐步放開。
買房人怎么看？
很多人付不起首付了
最高八成首付的“史上最嚴”限貸政策讓不少買房人一下陷入了資金困境。昨天，市民徐先生告訴揚子晚報記者，他本打算再買一套房，總價280萬元左右，而目前自住的老房子還有約50多萬元的貸款沒結清。按照老政策，首付50%也就是140萬元，而現在新政一出，八成首付就是224萬元，多了84萬元，這基本上是不可能湊齊了。“還有個辦法是先把老房子貸款結清，新房的首付就還是50%，但這樣也要再去籌集50多萬元，難度非常大。”
有一套房但從沒貸過款的李先生，首付也成了大問題，“我看中了城東一個商品房項目，總價400多萬元，售樓人員當時跟我說，因為我從來沒貸過款，所以首付只有30%，就是120多萬元，但現在一下子要首付50%，就是200多萬，多出來的80多萬元我根本承受不了。從資金上來講，買房的可能性已微乎其微。”
在一些買房人受到沖擊的同時，剛需一族則表示，買房的環境寬松了。“一些樓盤搖號，我就從來沒搖上過。現在炒房的被限住了，我們買房的機會就增加了，我覺得挺好的，”剛剛參加工作三年的小夏說道。
一個關注熱點：執行日期
●限購：6日執行
文件明確執行時間為10月6日起。新建商品住房以合同簽證時間為準，二手房以網簽時間為準。很多外地投資客今天會發現，自己已經不具備在南京買房的資格了。
●限貸：看審批
限貸的時間節點究竟如何確定？業內人士介紹，按照過往經驗，應該是以銀行審批與否為節點，昨天已經審批通過的，就按老政策來；尚未審批的，必須按照新政執行。
●被限貸了能否解約？
如果有人因為政策原因無法湊齊首付，該怎么辦呢？記者從鏈家、我愛我家等中介人士處獲悉，過去在貸款政策調整時，確實出現過一些糾紛，多數是以合同辦事，或是雙方協商解決，預計國慶節后類似案例會逐漸增多。而也有開發商表示，如果買房人確實因為首付湊不齊而要解除合同，也可以協商解決。
市場轉冷、交易下降、投資萎縮
南京樓市很可能迎“寒冬”
“限購令”、“寧十三條”剛剛出臺10天，南京市調控再度升級，并參照蘇州，一步到位地將貸款最高首付比例拉到了前所未有的80%，驚呆了不少對前期調控政策效力持懷疑態度的投資人。一些房地產業內人士和專家在接受揚子晚報記者采訪時表示，新政無論對市場還是買房人心理都將造成巨大沖擊，市場轉冷、交易驟減、投資萎縮、信心下跌將是未來一段時間的樓市主旋律。
二手房市場還會熱嗎？
整體降溫，該賣的別扛著了
10天前的南京限購令對本地人買二手房未予限制，留了一個口子，這也被視為推動二手房市場的一個契機，一些房主還因此傲嬌地抬了價。“之前看中一套鼓樓附近二手房480萬，中介說業主470萬可以賣，就約他出來談，想著還能再降一點，結果他說要496萬，因為限購之后二手房市場會火。我轉身就走去看商品房了，”市民高先生的看房經歷，代表了不少二手房主的心態。
不過調控新政一出，專家預測，在樓市降溫大背景下，二手房市場就算不限購，也難以引起投資人興趣，其交易量也將呈現下降趨勢。所以建議房主該賣就賣，臨時抬價的做法估計行不通了。
樓市將迎來“寒冬”？
打壓效力堪比2011年“限購令”
如果說在10天前南京新版限購令發布時，專家還僅僅是謹慎地表示，樓市降溫是大概率事件，昨天升級版調控新政一出，則基本都做出肯定判斷：市場拐點已經到來，南京樓市將會進入一個降溫的萎縮期。
“我們可以看出，南京的調控升級，是在全國性的房地產調控大背景下采取的措施，表明的是中央政府的決心。從政策層面看，一是對市場的影響很大，很多人已經不具備買房的資金實力了，一年社保或個稅證明也逼走了外地炒房客；二是對買房人的心理沖擊也很大，對市場的未來預期信心不足，更多地將采取觀望心態。所以接下來，買房投資會急劇萎縮，交易量下降，市場轉冷。”南京工業大學天誠不動產研究所執行所長吳翔華指出。他認為，從嚴厲程度和對市場的影響來看，目前的情況與2010、2011年宏觀調控比較類似，很有可能市場會進入一個相當長的調整期。“上一輪市場的低迷持續了兩三年，本輪調控會不會也有那么久的效力，還要看宏觀經濟的走勢，以及限購限貸政策何時會取消。”
房價會不會應聲而降？
3-6個月可能出現價格拐點
雖然市場會降溫，但房價并不會立馬出現異動，吳翔華認為，新政對價格的影響要晚一段時間才能反映出來。“價格預期有一定的滯后性和粘性，從開發商來說，考慮到前期老業主的心理承受能力，一般在價格上都會硬扛，不到萬不得已，不愿意采取降價銷售。預計元旦或春節前后，也就是3-6個月之后，很可能會出現價格的下行。沒有老業主壓力的純新盤，低價入市的可能性會比較大。”
從上一輪的樓市調控來看，南京房價的真正大面積下跌，也經過了大半年的時間。2011年2月南京出臺限購令之后，雖然市場急劇降溫，但房價松動相對較慢，偶有開發商小打小鬧地降一點，直到11月仙林湖的萬科金色領域以精裝修房不到萬元每平方米的“裸奔價”入市，才算真正掀起了降價熱潮。
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南京發布三年住宅用地出讓計劃
明后兩年逐年增加土地供應
揚子晚報訊(記者 仇惠棟)配合南京市政府針對樓市虛火再下猛藥，南京市國土部門也發布了三年間的商品住宅供地計劃，今年確保全年供地500公頃，明后兩年逐年加供，分別計劃供地530公頃和560公頃，以期為樓市調控提供充足的土地“彈藥”。
據介紹，針對今年以來我市土地市場呈現出土地需求旺盛、競爭激烈、地價上漲過快、溢價率高發的過熱態勢，南京市國土部門緊緊圍繞控房價、控地價的“雙控”目標，從土地供應角度出發，推出了一系列涉及加強土地供應管控、調整土地供應方式，有力地維護了南京市土地市場健康平穩發展。
據統計，截至9月底，南京市共成交經營性用地93幅，用地總面積430公頃，完成年度計劃(700公頃)的61.5%，其中商品住宅用地(含酒店式公寓用地)340公頃，完成年度計劃(500公頃)的68%。目前，正公告以及即將于10月中旬公告的經營性用地有25幅，用地總面積100公頃，其中商品住宅用地19幅，用地總面積77公頃。
據了解，南京市國土部門計劃在年底前再推出約30幅地塊，用地總面積約180公頃，其中住宅用地約100公頃。另外，市國土部門還根據南京當前土地市場運行情況，為保障土地市場長期健康有序發展，研究制定了南京市2016-2018年三年商品住宅用地供應計劃，具體為2016年500公頃，2017年530公頃，2018年560公頃，合計1590公頃，將為今后南京市土地市場供應提供充足土地，同時也為今后全市商品住宅持續不斷上市奠定基礎。
調控奇觀 6天14城
新政不顧假期連著來
9月30日 北京
購買首套普通自住房首付款比例不低于35%，首套非普通自住房首付款比例不低于40%。對擁有1套住房居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購買非普通自住房，首付款比例不低于70%
9月30日 天津
擁有1套及以上住房非天津市戶籍居民家庭，暫停在市內六區和武清區再次購房。在市內六區和武清區范圍內購買首套住房的非天津市戶籍居民家庭，申請商業貸款首付比例不低于40%
10月1日 鄭州
在特定區域范圍內，對擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭和擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭限購180平方米以下(不含180平方米)住房
10月1日 成都
明確提及實行區域住房限購，嚴格執行住房限購地區信貸政策，購買二套房商業性個人住房貸款首付款比例不低于40%
10月2日 無錫
無錫房地產開發企業不得向同一買受人出售多套商品住房；暫停對已有一套及以上住房的非無錫市戶籍居民家庭出售新建商品住房。無錫居民首次購房，最低首付款比例保持20%不變；對已擁有1套住房的居民家庭，再次申請貸款，最低首付款比例由不低于30%調整為40%
10月2日 濟南
濟南本市戶籍家庭已有三套住房的暫不得再購房，非本市戶籍家庭在濟南市限購一套住房。在特定區域范圍內，購買首套住房商業貸款最低首付比例由20%提高至30%，購買二套住房商業貸款最低首付比例由30%提高至40%
10月2日 合肥
合肥市區(不含四縣一市)實行限購。擁有市區兩套及以上住房者暫停購買。外地人需提供1年社保或納稅證明，首付30%。一次購房記錄貸款已結清，首付40%，未結清50%
10月3日 武漢
本市戶籍居民購買二套房首付比例提高到50%，三套房停貸。外地人購買二套房限貸，需全款
10月3日 蘇州
二套房最低首付款比例由50%調整為80%
10月4日 深圳
非本市戶籍居民只要連續繳納5年以上個人所得稅或社保即可購買1套住房，購房人家庭名下在本市擁有1套住房的，貸款首付款比例不低于70%
10月4日 南寧
房價不得高于預售申報價，嚴查捂盤惜售行為
10月4日 廣州
二套房首付比例不低于70%
10月5日 廈門
限購升級：面積從144平方米提高到180平方米
10月5日 南京
…… 本報綜合新華社等
