“收緊、降溫、企穩(wěn)……”成為2016年下半年以來調(diào)控主旋律下的樓市關(guān)鍵詞。高價(jià)地戛然而止，國(guó)內(nèi)多數(shù)二線城市從連續(xù)數(shù)月上漲局面轉(zhuǎn)入退燒行情，以北京為首的一線城市則漲幅連降，慢慢進(jìn)入“需求抑制、成交下滑”的市場(chǎng)慣性。近日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布70個(gè)大中城市1月份房?jī)r(jià)指數(shù)，從數(shù)據(jù)來看，一線和熱點(diǎn)二線城市樓市迅速降溫，房?jī)r(jià)走勢(shì)明顯趨緩。然而，從市場(chǎng)降溫到房?jī)r(jià)下降還有一個(gè)漫長(zhǎng)的傳遞過程，在連續(xù)4個(gè)月漲幅回落之下，一線城市房?jī)r(jià)何時(shí)才會(huì)松動(dòng)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。
大數(shù)據(jù)與現(xiàn)實(shí)的落差
從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的1月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，在環(huán)比方面1月份一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比繼續(xù)持平；二線城市新建商品住宅價(jià)格微漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。 在同比方面，一線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)4個(gè)月持續(xù)回落，本月比上月回落2.6個(gè)百分點(diǎn)。
大數(shù)據(jù)傳遞出明顯的“降溫”氛圍，然而，大多數(shù)購(gòu)房者并沒有感受到房?jī)r(jià)真正變得“接地氣”。
一位有置業(yè)計(jì)劃已久的張先生，對(duì)于去年出臺(tái)的調(diào)控政策一直期望頗多，一再推遲購(gòu)房計(jì)劃，就為等房?jī)r(jià)“降下來”。春節(jié)后，張先生看上了北京西五環(huán)某項(xiàng)目，“區(qū)位和環(huán)境都挺滿意的，然而還是對(duì)價(jià)格有所猶豫”，他告訴記者，“就多觀望了一段時(shí)間，這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)從最開始的5.3萬元/平方米，上漲到了6.2萬元/ 平方米。”
為何買房人的市場(chǎng)感受與宏觀大數(shù)據(jù)有落差，“降溫”并未完全傳遞至老百姓的直觀感知中？
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無論調(diào)控政策或是貨幣政策，傳導(dǎo)到現(xiàn)實(shí)樓市，通過成交量或房?jī)r(jià)反映出來，都會(huì)有滯后性。尤其北京樓市的范圍廣、區(qū)域多，個(gè)別熱點(diǎn)區(qū)域的項(xiàng)目漲價(jià)也不稀奇。
二手房或首先松動(dòng)
多次調(diào)控下的市場(chǎng)規(guī)律顯示：樓市降溫的最直接變化就是交易量的下滑，進(jìn)而再二度傳導(dǎo)至房?jī)r(jià)的變化上。
業(yè)內(nèi)觀察認(rèn)為，一般而言，連續(xù)超過3個(gè)月市場(chǎng)成交量下滑，很有可能在房?jī)r(jià)上表現(xiàn)出“降”的趨勢(shì)。“價(jià)格下跌的邏輯是清晰的，主要是成交量不高，所以這個(gè)時(shí)候往往‘量縮價(jià)跌’，對(duì)于此類市場(chǎng)來說，實(shí)際上是很自然的供求關(guān)系的導(dǎo)向和結(jié)果。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示。
具體到北京市場(chǎng)，與新房房?jī)r(jià)的滯后反應(yīng)有所不同，二手房“下降”趨勢(shì)更為明顯。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2017年1月，北京全市二手住宅網(wǎng)簽12860套，環(huán)比下降28.9%，同比減少47.1%，交易量自2016年9月以來已連續(xù)四個(gè)月下滑。
同時(shí)，2月前兩日為春節(jié)假期，無成交，2月6日網(wǎng)簽開始恢復(fù)正常，但首周網(wǎng)簽量都不超過800套，接下來一周網(wǎng)簽量又下降到最多600余套。“綜合來看，受樓市調(diào)控政策收緊，尤其是信貸收緊等因素影響，春節(jié)后北京二手住宅市場(chǎng)延續(xù)了節(jié)前的低迷態(tài)勢(shì)，交易量持續(xù)回落，整體熱度不高。”上述研究院分析人士表示。
二手房的數(shù)據(jù)與記者的門店走訪結(jié)果形成呼應(yīng)，多家中介門店的經(jīng)紀(jì)人坦言，節(jié)后二手房?jī)r(jià)格并未快速“補(bǔ)漲”，長(zhǎng)假的淡季模式似乎有所延長(zhǎng)，目前二手房的議價(jià)空間有所松動(dòng)。
同樣在上海，根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，今年1月，上海二手房成交量跌破1萬套，只有9401套，這是五年以來的月度最低值。已經(jīng)達(dá)到了成交量影響房?jī)r(jià)的臨界點(diǎn)。而在深圳已有投資者開始降價(jià)出售房源。
深圳是風(fēng)向標(biāo)
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2017年1月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市因地制宜、因城施策實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策以來，市場(chǎng)變化明顯，房?jī)r(jià)持續(xù)趨穩(wěn)回落。其中，11個(gè)城市1月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，降幅在0.1至0.5個(gè)百分點(diǎn)之間；3個(gè)城市環(huán)比持平；廣州市環(huán)比上漲0.6%，但漲幅已連續(xù)4個(gè)月回落。
而作為去年中國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)的深圳，盡管房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了“止?jié)q下探”的勢(shì)頭，不過房?jī)r(jià)依然處于高位。
根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2016年全國(guó)樓市50強(qiáng)城市排行榜》顯示，排行前三位的城市分別為深圳、上海和北京。三個(gè)城市的去年新房成交均價(jià)分別為53774元/平方米、38283元/平方米和33412元/平方米。深圳價(jià)格遠(yuǎn)超過了上海和北京。
今年1月，萬科和深圳地鐵合作的萬科臻灣匯取得預(yù)售證，批售總套數(shù)217套。其中一套備案價(jià)格達(dá)到25萬元/平方米的商業(yè)用房引起了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注，其他房源的價(jià)格均已超過了10萬元/平方米。但在購(gòu)房者觀望情緒濃重的情況下，成交情況也并未出現(xiàn)火爆，甚至是有些冷清，開盤當(dāng)日的去化率僅為18.5%，解籌率為53.3%。同樣位于深圳羅湖區(qū)文錦路太子道項(xiàng)目，此前對(duì)外透露的價(jià)格將在13萬元/ 平方米左右，而最后的入市價(jià)格僅為8萬元/ 平方米，周邊的中海天鉆的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了10萬元/平方米。
“近年來深圳市場(chǎng)已經(jīng)成為了全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，去年的一輪上漲就是從深圳開始影響至全國(guó)，而去年底的調(diào)控也是從深圳開始，因此今年樓市的走勢(shì)，深圳是一個(gè)重要的參考依據(jù)。”業(yè)內(nèi)人士表示。
同時(shí)嚴(yán)躍進(jìn)還認(rèn)為，未來可能下跌的城市有兩類：第一類是類似武漢、鄭州、合肥等城市，過去上漲太快，稍微回調(diào)是很正常的。第二類是類似錦州、丹東等城市，原因是需求明顯不足。
