《住房租賃條例(征求意見稿)》明確規(guī)范各方法律責任
租賃市場亂象能否迎刃而解
本報記者 韓丹東
本報實習生 蘇欣雨
近日，住建部發(fā)布《住房租賃條例(征求意見稿)》，向社會公開征求意見，意見反饋截止日期為今年10月8日。征求意見稿包括總則、出租與承租、租賃企業(yè)、經紀活動、扶持措施、服務與監(jiān)督、法律責任和附則8章，共66條。
據了解，《住房租賃條例》是我國住房租賃領域首部條例性規(guī)范性文件，旨在規(guī)范住房租賃活動，維護住房租賃當事人合法權益，構建穩(wěn)定的住房租賃關系，促進住房租賃市場健康發(fā)展。
那么，征求意見稿有何亮點，是否還有需要完善的地方？《法治日報》記者與相關專家進行了對話。
對話人
北京市盈科律師事務所高級合伙人 韓英偉
上海秦兵律師事務所行政主任 秦 兵
上海恒衍達律師事務所律師 王艷輝
《法治日報》記者 韓丹東
《法治日報》實習生 蘇欣雨
租賃企業(yè)頻頻爆雷
租賃市場遭到破壞
記者：《住房租賃條例(征求意見稿)》出臺的背景是什么？
韓英偉：住房租賃行業(yè)此前出現了一系列問題事件，租賃房不適宜居住、虛假房源公布等問題，影響租客和房主的權益。甚至會發(fā)生房主將不適宜居住的房屋作為租賃房對外出租等一系列無制度化、無管理化的住房租賃行為，嚴重破壞了住房租賃市場。
秦兵：當前一個重要的背景就是現在很多租賃企業(yè)進入租賃市場，包括長租房、短租房等App、小程序。實際上在正常情況下，出租方和承租方的市場供應均衡，相對而言較為穩(wěn)定。但是由于一些大企業(yè)的參與，這些大企業(yè)利用現在的一些網絡手段改變供需關系，這就導致雙方信息會產生巨大的不均衡，出現了出租方和承租方之間的矛盾。
王艷輝：2017年住建部等九部委聯合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，被認為是“租售并舉”的開端。在政策的推動下，租賃市場越來越被人重視，甚至有大量資本流入。繁榮的同時，很多尖銳的問題也開始浮出水面，除了出租方、承租方與居間方的大量矛盾外，近年來最受關注的就是“長租公寓”形式的租賃企業(yè)頻頻爆雷，虛假房源、租金貸、長收短付等問題層出不窮，使得出租人和承租人雙方都遭受巨大的損失。在這樣的背景下，《住房租賃條例(征求意見稿)》相應出臺。
承租人權益受保障
規(guī)范引導租賃市場
記者：《住房租賃條例(征求意見稿)》有哪些亮點和值得關注的地方？
韓英偉：對非居住空間進行了規(guī)范標準，表明何為不得居住空間；嚴格規(guī)范了出租方與承租方的合約問題，不得單方提價或降價；嚴格規(guī)定了居住空間面積標準，明確規(guī)定適宜人居住的租住面積。
明確針對住房租賃方與房地產公司的合理、合法經營行為，進一步規(guī)范和引導市場主體的合法經營，引導行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。
該條例發(fā)布后，將推動租賃住房市場健康平穩(wěn)發(fā)展。此次征求意見稿的發(fā)布時間，正處于當前住房市場波動幅度較大階段，因此將對后續(xù)規(guī)范和引導租賃市場的發(fā)展產生積極引導作用。同時也將為維護住房租賃市場秩序，滿足租房群體的實際需求，提供強有力的政策支持。
秦兵：我認為比較好的一點是“未經承租人同意，出租人不得擅自進入租賃住房”。這一點是比較符合國際潮流的，尊重了承租人的隱私權，至少確立了一個指導思想。
從全世界的角度來看，所有住宅租賃方面的法律法規(guī)的立法行為，都是為了一個目的——保護承租人。按照自然狀態(tài)，承租人與出租人之間相比較，承租人屬于弱勢群體——收入低，剛到某一個地方需要扎根，工作忙，經濟上沒有能力和房東對抗。大多數情況下房東都是坐地戶，他在關系網、資金、信息等方面有各種優(yōu)勢。所以，所有的住宅立法都是為了保護承租人，而此次征求意見稿的發(fā)布正是證明這一點——法律對承租人是予以保護的。
王艷輝：我認為其中很多規(guī)定立足于租賃市場中存在的現實問題，精準解決了租賃雙方的很多難題。
例如，“出租人應當為承租人提供必要的居住空間，廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間，不得出租用于居住”。這就保障了承租人的居住條件，也能夠有效打擊群租等不規(guī)范行為。
還有第一次統(tǒng)一明確“住房租賃合同網簽備案，不得收取任何費用”“承租人可以持住房租賃合同，按照有關規(guī)定申領居住證等，依法享受基本公共服務和便利”。在北京、上海等大城市辦理居住證一般要求提供經過網簽備案的租賃合同，但是往往出租方會以可能會被收取費用等借口推脫或拒不配合辦理。該條例出臺后，將保障承租人的合法權益，為承租人辦理相關手續(xù)提供法律依據。
其中最大的亮點就是，對于租賃市場各方的法律責任進行了明確規(guī)范。以往很多問題發(fā)生后往往面臨無法可依或者法律規(guī)定不明確無法確認法律責任的問題。司法機關根據自由裁量的原則對一類問題可能會作出差距較大的裁判。如果該條例出臺，則將對租賃關系中各類主體的法律責任進行明確規(guī)定，不僅可以對各方起到警戒作用，在問題發(fā)生后也可以按照規(guī)定承擔相應的法律責任。
我認為，最值得關注的地方應當是對于租賃企業(yè)的規(guī)范。近年來“長租公寓”爆發(fā)的問題越來越嚴重，甚至成為繼P2P后受害者人數最多的金融案件。針對這個現象，國家及時發(fā)布征求意見稿，對住房租賃企業(yè)的資質、行為、監(jiān)督機制及法律責任均進行明確規(guī)范，將制止租賃亂象、引導行業(yè)健康發(fā)展。
條例出臺后，將有利于保障出租方和承租方的合法權益，同時將規(guī)范居間行業(yè)和房屋租賃企業(yè)的行為，有利于整治租賃市場亂象。
標準劃分尚待明晰
實施細則亟須明確
記者：您對《住房租賃條例(征求意見稿)》是否有修改意見？
韓英偉：第一，應對居住空間的標準劃分更明晰化；第二，明確各地方對條例的實施細則和監(jiān)管措施細則；第三，在租房市場中，租客一般處于弱勢群體，難以對租房公司的違法行為進行舉證。為保障租客合理權益，可對此類糾紛案件采取舉證責任倒置，發(fā)生爭議時，由住房租賃公司主動承擔舉證責任。
秦兵：所有的房屋租賃，至少應該強調三個方向的問題。第一，保護承租人；第二，保護次租人(承租人租房后又將房子轉租)；第三，現代社會上，怎么樣限制在租賃市場里大企業(yè)的壟斷性地位，或是因為大企業(yè)濫用信息優(yōu)勢導致的對具體承租人和次租人權利的傷害。承租人和次租人一方面面對房東的優(yōu)勢，一方面面對大企業(yè)的優(yōu)勢，在這種情況下，怎么樣保護承租人的財產權、隱私權等，這些比較重要。
征求意見稿中最大的亮點是規(guī)定“未經承租人同意，出租人不得擅自進入租賃住房”。不過也有些缺點，比如，要是出租人擅自進入租賃住房內怎么辦。
以道路交通安全法為例，規(guī)定不能壓白線，不能闖紅燈，并且對違反此類行為的后果規(guī)定得非常細致。但是此次征求意見稿只是說明了一個原則，即“出租人不得擅自進入租賃住房”，沒有說明如果進去了該怎么辦的問題。
