記者 董添

　　近期，杭州、濟(jì)南、蘇州、無錫、南京、深圳、上海、廣州等地陸續(xù)公布了2021年第三輪集中供地明細(xì)。以杭州為代表的部分地區(qū)將前期流拍的多宗地塊再次掛牌進(jìn)行出讓。蘇州、南京等地則對競拍門檻進(jìn)行了不同程度的調(diào)降。

　　降低競拍門檻

　　中國證券報(bào)記者觀察到，降低出讓門檻的地區(qū)，第三輪土地出讓數(shù)量相比第二輪也出現(xiàn)了明顯增加。

　　舉例來看，蘇州第三輪集中出讓26宗地塊，總出讓面積為203.5萬平方米，總起拍價(jià)為405.6億元，出讓時(shí)間為11月24日至11月26日。與第二批次相比，本輪供地面積增幅明顯，推出宗數(shù)增加5宗，增幅為29.4%；出讓面積增加55.44萬平方米，增幅為45.2%；總建筑面積增加117.09萬平方米，增幅為48.7%。

　　根據(jù)出讓條件，蘇州將第三輪土拍地塊保證金比例下調(diào)至30%，土地款首付比例由60%下調(diào)至50%，并取消因超溢價(jià)而需提前支付尾款的要求。

　　南京在第三輪集中供地中，取消“不得聯(lián)合報(bào)名競買、不得合作開發(fā)，嚴(yán)格限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓”的要求，房企資質(zhì)由“二級或一級”下調(diào)至“三級及以上”。

　　根據(jù)南京市的出讓公告，南京擬推出第三輪集中供地共計(jì)61宗地塊，總起始價(jià)482.86億元，總出讓面積274.16萬平方米，該輪競拍將于2021年11月25日9點(diǎn)30分開始限時(shí)競價(jià)。

　　以杭州為代表的部分地區(qū)第三輪出讓的地塊中，有的是前期流拍的地塊。杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的今年第三輪集中供地共包括51宗地塊，總出讓面積約234.96萬平方米，總建面超500萬平方米。其中，包括多宗前期流拍的地塊。再次掛牌后，這些地塊的起拍價(jià)出現(xiàn)了較大幅度的下調(diào)。

　　知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)指出，杭州地區(qū)第三輪掛牌的多宗地塊相比前兩輪出現(xiàn)了明顯下調(diào)。比如，良渚好運(yùn)路地塊，此前由于起價(jià)高，而且競品質(zhì)要求較多，需現(xiàn)房銷售，導(dǎo)致流拍。這一次起拍價(jià)將從20682元/平方米降到17500元/平方米，相當(dāng)于打了85折，算下來總價(jià)降低了約3.3億元。西湖翠苑板塊的14號地塊上輪流拍，這次再度推出，精裝售價(jià)依舊維持5.8萬元/平方米，但地塊起始樓面價(jià)將從原來的33267元/平方米下調(diào)至3萬元/平方米左右。這些調(diào)整都有利于這些地塊在新一輪的土地拍賣中增加出讓成功率。

　　租賃用地受重視

　　中國證券報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，發(fā)布第三批集中出讓地塊的城市明顯增加了保障性住房的供應(yīng)。

　　以上海地區(qū)為例，上海發(fā)布第三批集中供地公告顯示，本次共出讓住宅用地58宗。其中，27宗為涉商品住宅類地塊，其余31宗為租賃、征收安置等保障性住宅地塊。深圳公共資源交易中心發(fā)布出讓公告顯示，深圳第三批集中供地將于11月25日公開掛牌出讓11宗住宅用地，總土地面積約38.07公頃，總建筑面積約191.64萬平方米。其中，9宗將建“普通商品住房+只租不售”人才住房，2宗建設(shè)出售型人才住房。

　　ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長、中國飯店協(xié)會公寓專業(yè)委員會常務(wù)副理事長趙然接受中國證券報(bào)記者采訪時(shí)指出，據(jù)監(jiān)測，以集體建設(shè)用地、R4用地為代表的租賃住房專項(xiàng)用地出讓價(jià)格一般是同一地段的商品住宅土地價(jià)格的五分之一到三分之一。租賃住房專項(xiàng)用地價(jià)格降低，有利于吸引優(yōu)質(zhì)的大型房企參與建設(shè)租賃住房，以重資產(chǎn)的形式持有相關(guān)物業(yè)，給租房市場注入新的血液。預(yù)計(jì)未來租賃住房專項(xiàng)用地出讓將成為土地出讓市場的主力之一。

　　流拍率降低

　　日前，無錫第三批集中供地土拍落幕，本次集中供地共成交20宗涉宅地塊，總占地面積約113.74萬平方米。從土拍結(jié)果看，20宗地塊半小時(shí)之內(nèi)全部出讓成功，17宗底價(jià)成交，3宗溢價(jià)成交，成交總金額約273.8億元。作為首個(gè)完成第三批集中土地出讓的城市，無錫本次集中出讓無一宗流拍。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，第一輪集中供地平均溢價(jià)率為15%，而第二輪溢價(jià)率平均只有3%，除深圳、廈門等溢價(jià)相對較高外，大部分城市基本以底價(jià)為主成交。從結(jié)果看，已完成第二輪土拍的福州、濟(jì)南、青島、天津、成都、蘇州、杭州等城市整體溢價(jià)率下降明顯。其中，濟(jì)南、長春二批次地塊多為流拍、撤牌或底價(jià)成交；成都、天津等多數(shù)地塊以底價(jià)成交。完成二輪土拍的廣州、南京，市場熱度也大幅降低。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，相比第一輪集中供地時(shí)大部分房企有參與的積極性，當(dāng)下隨著部分房企出現(xiàn)資金鏈偏緊，疊加接近年底行業(yè)普遍開始收緊拿地資金，使得第二輪集中供地出現(xiàn)了明顯的流拍現(xiàn)象，拿地報(bào)價(jià)都明顯減少。隨著第三輪土拍條件有所放松，部分地價(jià)出現(xiàn)下調(diào)，預(yù)計(jì)第三輪土拍有望扭轉(zhuǎn)第二輪的局面。重點(diǎn)城市第三批次地塊掛牌節(jié)奏有望加快，預(yù)計(jì)多數(shù)城市將在11-12月集中出讓，資金實(shí)力雄厚的企業(yè)仍存在較好拿地機(jī)會。此外，預(yù)計(jì)城市間和城市內(nèi)市場熱度分化延續(xù)，資金壓力較小的中小房企可擇機(jī)低價(jià)補(bǔ)貨。