中新網(wǎng)11月17日電(房產(chǎn)頻道 孫建永)北京土地市場(chǎng)的成交熱度依然在持續(xù)。昨天，順義仁和鎮(zhèn)兩地塊被北京城建以49.89億元的價(jià)格收入囊中，據(jù)機(jī)構(gòu)初步測(cè)算，兩地塊超3萬(wàn)元/平米的樓面價(jià)已遠(yuǎn)超當(dāng)?shù)卦谑圩≌鶅r(jià)。據(jù)了解，近期北京土地市場(chǎng)多宗地塊都以高出區(qū)域在售樓盤(pán)的價(jià)格拍出，房企拿地?zé)崆榭梢?jiàn)一斑。
昨天，北京土地市場(chǎng)再度迎來(lái)地塊競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)多輪舉牌，順義仁和鎮(zhèn)兩地塊被北京城建一舉拿下，50%的溢價(jià)率再次創(chuàng)造區(qū)域樓面地價(jià)新高。從區(qū)位分布看，以上兩地塊都位于六環(huán)外，周邊樓盤(pán)在售均價(jià)僅在2萬(wàn)元/平米左右，兩地塊樓面價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出在售樓盤(pán)價(jià)格。
中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道從北京市國(guó)土資源局網(wǎng)站看到，11月份截止目前，北京已成交8宗地塊，其中經(jīng)營(yíng)性地塊6宗，出讓金共計(jì)205.27億元，繼續(xù)了10月份的土地成交熱度。
近段時(shí)間北京土地供應(yīng)驟然加速，房企拿地?zé)崆楦邼q，不乏高總價(jià)、高單價(jià)項(xiàng)目競(jìng)出。綜合各地塊的成交情況可以發(fā)現(xiàn)，目前北京土地市場(chǎng)已呈現(xiàn)出高樓面價(jià)、多配建面積等特點(diǎn)。
“面粉”貴過(guò)“面包”區(qū)域樓面價(jià)不斷超出在售房?jī)r(jià)
隨著北京順義仁和鎮(zhèn)兩宗住宅地塊的成交，高地價(jià)再次引發(fā)業(yè)內(nèi)熱議。近期，北京土地市場(chǎng)已有多宗地塊高溢價(jià)成交，每每成交都刷新區(qū)域內(nèi)樓面價(jià)記錄，被業(yè)內(nèi)戲稱(chēng)為北京“無(wú)地塊，不地王”。
從本文開(kāi)頭的數(shù)據(jù)可以看到，昨天成交的順義兩地塊樓面價(jià)都超出當(dāng)?shù)卦谑鄯績(jī)r(jià)，被形象地成為“面粉”貴過(guò)“面包”，這樣的地塊打造出來(lái)的樓盤(pán)房?jī)r(jià)高漲自然無(wú)法避免。
同樣，11月13日成交的平谷地塊溢價(jià)率接近100%，折合樓面價(jià)高達(dá)1.5萬(wàn)元/平米，創(chuàng)下平谷區(qū)住宅用地的樓面價(jià)新高，同時(shí)，通州臺(tái)湖鎮(zhèn)地塊樓面價(jià)達(dá)到3.8萬(wàn)元/平米，同樣居區(qū)位之首。而朝陽(yáng)常營(yíng)地塊66000元的樓面單價(jià)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)?2000元/平米的住宅平均售價(jià)。
房企聯(lián)合體拿地頻繁 生出變故在所難免
聯(lián)合體拿地已并不新鮮。但在熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)尤其是北京，聯(lián)合體拿地呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，聯(lián)合體組成由兩家遞增至三家甚至是四家房企。
根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年及以前，在北京土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地出讓當(dāng)中，聯(lián)合拿地的比重多在30%以?xún)?nèi)。而進(jìn)入2013年之后，這一比重快速提升至39%，而到了2015年這一比例已達(dá)到46%，接近全部經(jīng)營(yíng)性用地整體成交的半數(shù)。
來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的分析顯示，房企聯(lián)合拿地仍為主要競(jìng)得方式，利于實(shí)現(xiàn)資源與優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。從競(jìng)得方式來(lái)看，北京住宅用地成交總價(jià)前十個(gè)地塊中，七個(gè)地塊為企業(yè)聯(lián)合拿地，地塊規(guī)劃用途除居住用外，還有基礎(chǔ)教育、社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施、文化設(shè)施、郵政設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生、綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)等多方面用途，房企傾向于聯(lián)合拿地，既能減緩資金壓力、分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，又能夠利用本企業(yè)背后的資源，實(shí)現(xiàn)資源與優(yōu)勢(shì)的互補(bǔ)。
不過(guò)，房企聯(lián)手拿地并非萬(wàn)無(wú)一失。對(duì)此，郭毅分析表示，雖然出資比例與對(duì)項(xiàng)目定位的掌控權(quán)在前期多有協(xié)議，但是在合作過(guò)程中難免會(huì)出現(xiàn)一些變故，例如近期碧桂園聯(lián)合中國(guó)金茂所拿地塊，因高出拍地資金授權(quán)范圍，碧桂園欲退出。為此，金茂只能選擇全盤(pán)接受或者等待對(duì)方找到“下家”，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作周期不無(wú)影響。
地塊多配建保障房 房企拿地?zé)崆椴粶p
不難發(fā)現(xiàn)，近些年北京出讓的地塊多配建保障性住房，11月份成交的6宗經(jīng)營(yíng)性地塊也僅有平谷地塊沒(méi)有配建條件。以昨天順義兩地塊為例，房企需配建共計(jì)39000平米限價(jià)商品房。11月12日朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)宅地需配建28000平米限價(jià)商品房，以及36000平方米自住型商品房。
更具代表性的地塊為通州臺(tái)湖鎮(zhèn)地塊。該地塊需配建12000平米限價(jià)房，加上原本固定的35000平米的限價(jià)房及41400平米的自住房，該地塊保障房配建高達(dá)88400平米，占全部建筑規(guī)模的75%。
中國(guó)指數(shù)研究院的分析稱(chēng)，高價(jià)地誕生后，開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目主要分為兩類(lèi)，一類(lèi)為按國(guó)家要求配建的保障房，一類(lèi)為商品房。保障房的配建比例根據(jù)國(guó)家規(guī)定及競(jìng)拍土地過(guò)程中已經(jīng)確定，為保證收益，開(kāi)發(fā)商將聚焦于高端住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)。
對(duì)此，郭毅分析認(rèn)為，由于競(jìng)建配套保障房這種出讓形式，使得市場(chǎng)開(kāi)始向著低端與豪宅二元主導(dǎo)的畸形模式發(fā)展，并且為市場(chǎng)參與者所詬病，因此國(guó)土部分在土地出讓方式上也開(kāi)始尋求新的途徑。而從平谷地塊的表現(xiàn)可以看出，即便沒(méi)有配建條件，北京住宅用地市場(chǎng)價(jià)格仍然是居高不下，由此也可以看出開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于土地的熱切程度。(中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道)
