數據顯示，二七區商業用房庫存量最大
鄭州商業用房庫存量依然較大，目前去庫存周期達到88.7個月，其中，二七區存量最大。
鄭州商業市場的風險和泡沫是否會隨著“閉店”現象進一步加劇？投資的商鋪是否成了“不良資產”？河南商報記者深入市場為您打探和分析。
【數據】
鄭州商業用房
庫存壓力巨大
前幾年，鄭州商業地產處于爆發期，眾多項目集中入市，形成了階段性供給高峰。這方面，鄭州商業用房庫存表現比較明顯。
來自鄭州市房管局的統計數據顯示，今年11月，鄭州商業用房供應量為19.61萬㎡，同比增長80%。但從銷量來看，和供應有較大差距，月內僅去化3.8萬㎡，成交量同比下降38%。
鄭州市商業用房供應量在經過9月份的回落之后，10月份大幅反彈，11月份雖然有所回落，但供應量依然高位運行。截至12月，鄭州商業用房累積庫存達到361.91萬㎡，按照近3個月月均4.08萬㎡的去化速度計算，去化周期需要88.7個月，去化壓力巨大。
分區域來看，二七區以94.89萬㎡的庫存量位居第一，其次是金水區，達69.73萬㎡，中原區、管城區、鄭東新區、高新區的庫存量分別為49.46萬㎡、49.23萬㎡、44.92萬㎡、37.06萬㎡。在所有區域中，惠濟區和經開區的庫存量最小，僅有12.41萬㎡、4.37萬㎡。
以此數據來看，未來商業的生存狀態會異常艱辛，商業市場的風險和泡沫也是存在的。
【觀點】
閉店現象要區分來看
今年以來，“火鍋店”“小龍蝦店”閉店現象一波接著一波。今年年中，鄭州市東風路和文博東路交叉口附近眾多餐飲店大規模閉店，讓外界對實體店有了不同的猜想。庫存高企，再加上閉店潮，讓商鋪成了“眾矢之的”。
12月29日，河南商報記者在鄭東新區走訪時發現，空鋪現象仍然存在，但店鋪轉讓并不多。在金水東路沿線某地產項目附近，多數底商正在進行緊張施工，已經開門營業的有煙酒店、辦公用具店、土特產店等，甚至還有創業孵化機構租下了整個地面一層。而在高鐵區域，諸如茅臺酒文化展覽館、豪車銷售、奢侈品店等主打高端產品的店鋪不在少數。
對于這種現象，RET睿意德策略顧問鄧壯最近也走訪了多個項目，有不同的看法。
他說：“雖然鄭州出現局部關店現象，但這僅限于個別地段差、缺乏規劃和后期管理、人口導入出現問題的新區。而在繁華的商業區，商鋪卻經營良好，一些租金增速較為合理的項目，仍舊能夠穩定經營，商鋪價值很難受到影響。”
鄧壯分析稱，新常態經濟大環境下，中國目前正處在從出口導向向內需導向轉型、從低端傳統制造業向高端制造業轉型時期。在這樣的市場環境下，商鋪所容納的業態、品牌也悄然發生著改變，盈利能力強、品牌檔次高、有特色的商家，正在加速進入，而低端業態、品牌正在被租金的增長淘汰出局。
目前在鄭州出現的只能說是零星閉店問題，對于本就不具備優質商業發展潛質的項目，無論是現在還是未來，閉店都是正常現象，因此要區分來看。
【分析】
鄭州商鋪市場將出現兩極分化
先看一個RET睿意德在9月份舉的鄭州商鋪投資價值分析的例子。
比如說藍堡灣，它的靜態投資回報是4.5%，和曼哈頓、中原萬達比，藍堡灣當時銷售價格較高，因此，其靜態回報是偏低的。但隨著高端人群的進入，以及后期項目完工，其租金也有很大提升。
除了項目購買的價格和租金的回報，未來人口的導入、交通的改善、城市擴容等因素也會使“邊緣區域”變成“核心區域”，這些都會影響到商鋪的投資價值。
在上海易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，鄭州的發展有明顯的后發優勢，因為人口紅利仍然在持續強勁釋放，這對商業發展、商鋪價值的提升仍然具有巨大的促進作用。從產業發展角度來看，大量企業進入鄭州，產業創造就業的前景較好，能夠為人口導入提供優越條件。
鄧壯說，從收益率的角度來看，現階段市場帶有主動調低預期、穩步轉型發展的特點，其實中長期商業發展是被普遍看好的，即使今年低了一點，在調整結束步入正軌后，也會出現補償性回調。
鄧壯預測，未來，鄭州商鋪市場將出現兩極分化的現象，有大型集中商業帶動、業態規劃因地制宜、客群定位精準的項目，其發展大多有可持續性，后期租金上漲、資產升值潛力較大；在前期定位階段思考不充分，而出現同質化甚至較大定位偏差的項目，未來的銷售和租賃都會出現問題。
