央行行長周小川2月26日在G20峰會上稱“個人住房貸款占總貸款比例是偏低的，住房貸款應該有一個大力發(fā)展的階段”的表態(tài)迅速被樓市捕捉。從昨天起，網(wǎng)上鋪天蓋地都是各地樓市火爆景象以及新一輪二手房“加價毀約”故事。加上此前的契稅新政，新政利好催生的京滬深二手房交易火爆已成不爭事實。
這一輪漲價大潮中，北京樓市如何？新政對北京樓市下一步走勢會有什么意味？北京青年報記者近日通過對區(qū)不動產(chǎn)登記中心、地產(chǎn)中介、開發(fā)商以及買房者和賣房者的調查，試圖厘清二手房成交火爆背后的市場邏輯。
現(xiàn)場
不動產(chǎn)登記大廳6點不到就排起長隊
2月26日，北青報記者分別來到通州不動產(chǎn)登記中心和朝陽區(qū)不動產(chǎn)登記中心實地探訪二手房市場的交易情況。現(xiàn)場如網(wǎng)上傳的一樣火爆，大廳里基本上擠滿了人。
朝陽區(qū)不動產(chǎn)登記中心相關工作人員介紹，登記中心從每天8點40分開始現(xiàn)場放號，但是幾乎6點鐘門口就排起了長隊。這種情況從去年年中開始，春節(jié)后前來辦理過戶手續(xù)的人數(shù)明顯又增加了。據(jù)了解，目前朝陽區(qū)過戶全部采用網(wǎng)上預約、現(xiàn)場辦理的方式。由于現(xiàn)在成交量很大，過戶的人比較多，因此預約號還是比較困難。一些精明的商家嗅到“過戶代辦”的生意，淘寶上預約號最高叫價已近千元。對此，朝陽區(qū)不動產(chǎn)登記中心相關工作人員表示，實際上預約號沒有那么緊張，一些號販子在借機炒作。附近的一些地產(chǎn)中介也做起了幫客戶拿號的生意。“每天早上我們都去幫客戶排隊拿號。”
北青報記者了解到，目前在交易中心辦理過戶的市民，九成以上是年前，甚至是去年底就簽訂了買賣合同的。經(jīng)過定金、首付款支付、上家核稅、下家查限購以及銀行貸款審批等環(huán)節(jié)，走完這些程序往往需要近一個月的時間。
通州新華大街附近鏈家地產(chǎn)的一名員工介紹，單獨契稅調整本身影響很小，況且減少的稅額跟144平方米以上的房子的總價相比，幾乎可以忽略不計，更多的是一種心理上的影響。目前交易中心還有一部分交易是唯一一套住房契稅調整后重新審稅或者是來申請退稅的。
西城區(qū)不動產(chǎn)登記中心的一名工作人員表示，不動產(chǎn)登記中心的火爆行情主要有幾個方面的原因，首先就是新政刺激下二手房交易市場的火爆，而其中學區(qū)房的交易又占了很大一部分。另外，由于去年供暖補貼新政的出臺，很多夫妻選擇變更登記不動產(chǎn)證書以符合新的報銷條件。
該工作人員表示，二手房交易往往涉及抵押貸款等業(yè)務。一般市民家庭難以一下拿出上百萬元的現(xiàn)金，相關的抵押貸款業(yè)務就不可避免。如果家庭需要以舊換新，一買一賣，涉及兩個家庭，光辦理相關的登記手續(xù)就需要4次。目前，抵押相關的不動產(chǎn)登記業(yè)務已經(jīng)超過了30%。
調查
買房人眼下的恐慌已在樓市多年未見
剛過去的周末，艷陽天下人群最密集的不是各大公園游玩處，而是各地的房地產(chǎn)交易中心以及新開樓盤的售樓處。借助微信、微博等自媒體，一張張排起長隊、人滿為患的圖片迅猛地擴散。驚呼和唏噓之后，是那些買房猶豫者的著急和恐慌。這種場面，在樓市中已經(jīng)多年不見。
北京二手房市場是從去年年中開始升溫的。今年以來，在持續(xù)的貨幣新政的刺激下，二手房市場維持了高溫運行。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年以來，北京二手房簽約已經(jīng)高達36413套，相比2015年同期的19491套漲幅高達86.7%。而從簽約價格看，1月北京二手房簽約均價為3.76萬，春節(jié)后北京二手房簽約均價達到了3.82萬，環(huán)比漲幅達到了1.5%。
北青報記者注意到，北京二手房的升溫跟幾個貨幣政策的節(jié)點非常契合。可以說，去年以來，對北京二手房交易構成直接影響的重大房產(chǎn)新政策多為信貸政策，還有一個就是二手房交易稅費政策的調整，歷次政策調整如下：
去年以來，貨幣政策持續(xù)寬松，央行多次降準降息，對房屋交易的心理預期產(chǎn)生了重要影響。其中對二手房市場影響最大的是去年的“330新政”。新政調整了公積金貸款首付比例；二套房商業(yè)貸款從此前的七成首付降低為四成首付；營業(yè)稅免征5年改為2年。此后一線城市的樓市開啟了量價齊升的行情。
今年2月19日，財政部、國家稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部三部門聯(lián)合下發(fā)《關于調整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，調整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅，對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。另外，個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。雖然北、上、廣、深暫不執(zhí)行第二項契稅優(yōu)惠政策及營業(yè)稅優(yōu)惠政策，就北京而言，若要享受此輪新政，必須符合首次置業(yè)并且房屋面積大于144平方米的條件，但市場將其解讀為樓市持續(xù)寬松政策的延續(xù)。業(yè)內專家認為，這是對住房交易和住房消費的又一個刺激手段，活躍了交易的氣氛。
（責任編輯 ：葉瑋）
