有房企高管向《證券日報》記者表示，預計一線城市房地產政策都將收緊，“市場將有波動，我們非常忐忑，市場平穩發展才是行業樂見的”
■本報記者 王麗新
一線城市房價的快速跳漲，“滬深”兩市緊縮性政策的落地，讓開發商的營銷人開始不安。接受《證券日報》記者采訪的一位房企高管直言，“波動的市場讓我們難以把控拿地、開發和銷售的節奏，加上土地成本很高，一旦拿錯地，對企業發展將造成很大壓力”。
不過，對于處在房價上漲通道但仍未出臺收緊性政策的北京樓市而言，房企近期推盤積極性明顯增加，而且多數項目都在提價銷售。
根據亞豪君岳會統計數據顯示，2016年4月份，北京住宅市場預計將有30個項目入市，其中包括6個純新盤，以及24個老項目后期。此外，龍湖西宸原著、鴻坤林語墅、恒大華府等西城、南城和東壩等地的高端項目也在釋放積極銷售的信號。
對此，亞豪機構副總經理任啟鑫向記者表示，預計以北京為首的一線城市當中寬松的政策環境已經到頭，這也將對于市場需求產生直接或間接的抑制作用。相對于定價“身不由己”的高價純新盤來說，目前老項目在市場當中占盡價格優勢，在需求的有力拉動之下，老項目后期入市積極性也明顯提高。
房企加速推盤搶“窗口期”
在中央提出“去杠桿”和“去庫存”的背景下，統計局公布的2月份數據顯示， 70個大中城市房價環比上漲的城市達47個，且漲幅還在繼續擴大，近期北京、上海、深圳等一線房價更是大幅跳漲。
鑒于此，“滬深”兩市調整二套房首付比例等緊縮性政策已經落地，而對于北京樓市政策的變化，目前業界充滿猜想。在這一當口，北京的熱盤都在積極調價銷售。
任啟鑫稱，從4月供應特征來看，老項目后期所占比重明顯提升，并且大量久違入市的項目也紛紛整裝入市，例如朝陽區的江南府，海淀區的強佑-府學上院、大苑·海淀名著等。
而從項目報價來看，新增供應價格普遍出現大幅上漲，例如首開國風美唐去年初入市價格為32000元/平方米，而新推房源價格已升至40000元/平方米；天恒金融街·公園懿府去年首次入市價格為450000元/平方米，而此次預售價格已上漲至51000元/平方米；華潤·萬橡府去年銷售價格為65000元/平方米，4月份價格已攀升至76000元/平方米。
“現在北京銷售的熱盤其實是受益于新地王扎堆的效應，這些項目都是前幾年，真是多年前拿的地，在成本控制上有優勢，尤其現在新地王還未集中入市，卻提前帶來了漲價預期。”某房企營銷人士向本報記者透露，加上此前疊加出臺的寬松性政策，讓這些項目有了漲價升值空間。
事實上，據《證券日報》記者了解，盤踞在北京南城的鴻坤·林語墅從去年到今年2月份房產資產上升30%以上。除了南城發展規劃和產業布局帶來的利好外，更為直接的利好是，在過去的15個月里，北京稱之為地王的有25塊地，其中13塊在南城，大興和豐臺是主力。這些項目入市價格將達到8萬元-10萬元/平方米，成交均價也將7萬元/平方米起。
目前來看，華潤置地、綠地和鴻坤等知名房企在南城均有布局，其共同認知是，“北京未來30年看南城”。據中原地產首席分析師張大偉透露，2012年初時，大興六環房價是1萬元/平方米，現在是3萬元/平方米水平，未來地價4萬元/平方米以上的時候，南城的這些項目入市價格將達到7萬元-8萬元/平方米，甚至更高。
以鴻坤·林語墅這樣的老項目為例，其后期新推房源在成本優勢下，銷售速度和待漲空間都可期。據記者了解，該項目目前均價為5萬元/平方米左右，剩余少量房源，單套2000萬元起。
五環內供需緊張
值得注意的是，在新地王未入市的空窗期，改善性項目推動房價上行，其背后還是供求關系的支撐。
張大偉認為，即使以悲觀的態度判斷市場，以目前拿地的地價算，現在，在全北京五環以內，整個庫存量占比只有15%，在只有10%-20%的市場，面對30%-40%甚至更多希望進五環的需求，供需結構是緊張的。
“現在看來，北京5環內很難找到6萬元╨平方米的新建住宅，東壩區域已經出現‘10萬元+’的項目。”張大偉表示，商品房高端化趨勢勢不可擋。
據《證券日報》記者了解，東壩區域內首個“10萬元+”的豪宅樓盤，同時作為恒大進軍北京的首個獨立頂豪項目，恒大2013年11月份耗資數51.35億元拿地，用兩年多時間開發該項目，于近期開放樣板間。據接近恒大人士稱，在北京現在的豪宅市場，與恒大華府類似的頂級配置均應用在單價15萬元-20萬元╨平方米的頂豪上，而恒大華府的首期開盤總價2000萬元起，在此基礎上還贈送2萬元/平方米的頂級精裝。
任啟鑫認為，受到供應短缺以及需求強勁拉動的影響，自去年年底開始商品住宅市場已呈現出供不應求的狀態，再加上高價地項目的對周邊的拉動預期，使得大量項目出現價格快速上漲。
事實上，不僅僅是北京市場，深圳、上海等主要一線城市均出現房價過快上漲現象。
對此，在龍湖地產的“西宸會”舉辦的圍繞中國經濟大勢主題的高端論壇上，謝國忠表示，這同樣是一個供給側的問題，政府的政策制定與發展預期跟市場需求難以匹配。他解釋稱，2008年以后，中央限制了一線城市供應，鼓勵投資小城市、二、三線城市，當時的愿望是中國經濟要分散，但老百姓還是更愿意生活在大城市中，導致了二、三線庫存的過剩。
不過，對于一線城市而言，業內普遍認為不存在庫存問題，但限購不放開，北京房價仍舊不會過快上漲，反而是環北京區域房價上行較快，因為北京五環內房產豪宅化，需求開始外溢。
有消息人士透露，部分環北京區域或出臺緊縮性政策，抑制投資投機需求。
據任啟鑫透露，一線城市也將會有緊縮政策出臺，其目的主要是打擊投機類需求，但也難免會誤傷部分改善性需求，另外再加上近期對于首付貸，以及房產眾籌的嚴格管控，預計以北京為首的一線城市當中寬松的政策環境已經到頭，這也將對于市場需求產生直接或間接的抑制作用。
不過，在這一背景之下，相對價格優勢明顯的項目將“籠絡住”逐漸減少的需求基數，而價格上漲幅度過快的項目將會處于“尷尬境地”。鑒于此，原萬科集團高級副總裁、國內聯合辦公品牌優客工場創始人兼董事長毛大慶稱，建議開發商“不要快漲”。證券日報
