■律師認(rèn)為，開發(fā)商是否有權(quán)售賣車位應(yīng)以規(guī)劃為準(zhǔn)。
近段時(shí)間，一則關(guān)于南京星漢花園業(yè)委會(huì)與開發(fā)商爭執(zhí)地下車位的案例在朋友圈傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，車位之爭的話題再一次成為輿論焦點(diǎn)，尤其不少已經(jīng)購買地下車位的業(yè)主對(duì)此高度關(guān)注。那么，到底誰才是地下車位的真正主人？
連日來記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，省會(huì)多個(gè)高層住宅小區(qū)的地下車位都是被開發(fā)商連同住房一并銷售出去的，只是雙方簽訂的合同不盡相同。有的是內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議、有的是買賣協(xié)議，還有的是長期租賃合同。對(duì)此，律師認(rèn)為，開發(fā)商有無權(quán)利售賣地下車位是“有條件的”。
□文/圖 本報(bào)記者 杜慧
熱帖
“您還買車位嗎？法院判決開發(fā)商無權(quán)售賣”
近段時(shí)間，有一篇《您還買車位嗎？法院判決開發(fā)商無權(quán)售賣》的文章在微信朋友圈瘋傳，大致內(nèi)容為：“住宅小區(qū)的車位到底屬于小區(qū)業(yè)主，還是屬于房地產(chǎn)開發(fā)公司？全國首例小區(qū)車位之爭一審落槌—— 本月12日，就南京星漢置業(yè)有限公司與星漢城市花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的地下停車位之爭案件，南京鼓樓區(qū)法院一審作出判決：開發(fā)商將地下停車位移交給業(yè)主委員會(huì)管理，全體業(yè)主享有地下停車位的權(quán)益。住宅小區(qū)的車位到底屬于小區(qū)業(yè)主，還是屬于房地產(chǎn)開發(fā)公司？這是個(gè)帶有普遍性的問題。業(yè)內(nèi)人士稱，此案判業(yè)主獲勝，在全國還屬首例，其法律意義十分重大。”
調(diào)查
現(xiàn)狀：開發(fā)商賣地下車位成“慣例”
連日來，記者走訪調(diào)查了和平時(shí)光、尚東綠洲、國際城、紅星國際、國大全城、山水郡等省會(huì)10個(gè)高層住宅小區(qū)。這些小區(qū)均建有地下車位，其車位形式及結(jié)構(gòu)各式各樣，但無一例外的是，這些地下車位多數(shù)被開發(fā)商從售樓時(shí)就一并賣給了業(yè)主。
長安區(qū)一高層住宅小區(qū)建有兩層地下車位，分為B1與B2區(qū)，每一層都規(guī)劃著不少平面停車位。記者走訪時(shí)，一位正在停車的業(yè)主告訴記者，從購房之日起，開發(fā)商就開始對(duì)外出售這些地下車位，“買房時(shí)，我們家花了近10萬元購買了一個(gè)車位，說是規(guī)劃車位能辦下產(chǎn)權(quán)證。”入住后，她家車多了，就又買了一個(gè)車位，“那時(shí)車位價(jià)都漲了，賣車位的人就跟我說，有便宜的，就是辦不下產(chǎn)權(quán)證，因?yàn)槭侨朔拦こ獭！币驗(yàn)槭亲约矣茫⒉辉谝獾叵萝囄皇欠裼挟a(chǎn)權(quán)證，而且有產(chǎn)權(quán)證的和沒產(chǎn)權(quán)證的地下車位大小一樣，并無區(qū)分。
和平時(shí)光小區(qū)建的地下車位只有一層，規(guī)劃有數(shù)目不等的停車位，既有平面車位也有立體機(jī)械車位，業(yè)主王先生花了十余萬元從開發(fā)商手中購買了一個(gè)有產(chǎn)權(quán)證的平面車位，“這些車位從開發(fā)商賣房時(shí)就開始賣了，聽說目前還有剩余。”新建小區(qū)國際城四期地下車位有700多個(gè)，其中500多個(gè)是有產(chǎn)權(quán)證的平面車位，而剩余的為上下兩層的機(jī)械車位，“我買的是有產(chǎn)權(quán)證的平面車位，十七八萬元，機(jī)械車位沒產(chǎn)權(quán)證就便宜個(gè)四五萬元。”小區(qū)業(yè)主賈先生說，他買房時(shí)從開發(fā)商處一并購買了地下車位。
裕華區(qū)某小區(qū)地下車位建有兩層，只是有的區(qū)域標(biāo)注有“人防工程”字樣，在該區(qū)域也規(guī)劃有不少車位，據(jù)不愿意透露姓名的業(yè)主介紹，這些車位也被開發(fā)商“賣”給了業(yè)主，只是簽訂的合同與購買的有產(chǎn)權(quán)證的車位不一樣，價(jià)格也便宜個(gè)三四萬元。
業(yè)主：誰才是地下車位的真正主人？
昨日，記者還隨機(jī)采訪了10位購買了地下車位的業(yè)主，他們中多數(shù)人關(guān)注了微信圈那則“南京地下車位之爭”的消息。不過，多數(shù)業(yè)主說，這些年都是開發(fā)商在出售或者出租地下車位，他們從未考慮過開發(fā)商是否有權(quán)這么做。
國際城小區(qū)業(yè)主王先生認(rèn)為，若購買地下車位的業(yè)主順利辦理了產(chǎn)權(quán)證，毫無疑問地下車位的產(chǎn)權(quán)就歸了個(gè)人，開發(fā)商應(yīng)該有權(quán)出售，否則就存在爭議了！新華區(qū)紅星國際小區(qū)業(yè)主張先生，在購房時(shí)花8萬多元選購了一個(gè)地下車位。“當(dāng)初買房時(shí)我們簽訂了一個(gè)小區(qū)內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議，協(xié)議上只寫著車位的價(jià)錢，至于是否有產(chǎn)權(quán)并沒有詳細(xì)約定。”看到這則微信圈的消息，他憂心忡忡：如果辦不下產(chǎn)權(quán)證，是不是開發(fā)商應(yīng)該退錢？或者這筆錢就打了水漂？
尚東綠洲一期業(yè)主吳先生在2007年花9萬元購買了小區(qū)的一個(gè)地下車位，雙方簽訂了《地下車位認(rèn)購書》，“認(rèn)購書上寫得很清楚，車位使用年限同本小區(qū)房屋使用年限。按照有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商在正式合同簽訂后三個(gè)月內(nèi)，為購買者辦理完畢產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。”可這么多年過去了，他仍未領(lǐng)到地下車位的產(chǎn)權(quán)證，“難道地下車位都屬于全體業(yè)主，開發(fā)商無權(quán)出售？我被開發(fā)商忽悠了？”
開發(fā)商：小區(qū)車位誰投資誰受益
針對(duì)“南京地下車位之爭”，昨日，一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)從業(yè)人員表示，目前，省會(huì)多數(shù)住宅小區(qū)的地下車位都是開發(fā)商投資進(jìn)行建設(shè)，并統(tǒng)一對(duì)外出售。“如果是規(guī)劃的地下車位，能辦理產(chǎn)權(quán)證，這就跟房子一樣，開發(fā)商有權(quán)出售。如果涉及到人防工程，一般這部分面積并未算入到公攤面積中，所以按照‘誰投資誰受益’的原則，車位的所屬權(quán)一般就認(rèn)為是開發(fā)商所有，業(yè)主有使用需求則必須購買或者租賃。如果這些車位讓業(yè)主免費(fèi)使用，歸全體業(yè)主所有，這對(duì)開發(fā)商來說，顯然有失公平！”他說。
也有人認(rèn)為，最近朋友圈里熱傳的“南京地下車位之爭”的消息或許會(huì)誤導(dǎo)廣大業(yè)主。“說開發(fā)商無權(quán)售賣車位，顯然有失偏頗。”他負(fù)責(zé)的一個(gè)樓盤有車位近600個(gè)，分為地上地下兩層，一部分是有產(chǎn)權(quán)證的規(guī)劃車位，另一部分為人防工程。“小區(qū)所有車位都是我們花巨資投資建設(shè)的，既沒有列入業(yè)主公攤面積，也沒有包含在業(yè)主房價(jià)中，那么這些車位均不屬于全體業(yè)主，業(yè)主購買或使用均應(yīng)該付費(fèi)。”
說法
物協(xié)：車位權(quán)屬區(qū)別對(duì)待
昨日，石家莊市物業(yè)協(xié)會(huì)秘書長劉明表示，按照物權(quán)法規(guī)定，能順利辦下產(chǎn)權(quán)證的地下車位，毫無疑問，開發(fā)商有權(quán)出售、附贈(zèng)或者出租。
他說，目前，存在較大爭議的就是那些地下車位權(quán)屬不清晰的，主要集中在人防工程部分。按照人防法第五條有關(guān)規(guī)定“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有”即為“誰投資誰受益”，“原始投資者為開發(fā)商的，在其銷售過程中，如果這部分面積已算進(jìn)公攤面積，成本也在業(yè)主房價(jià)中進(jìn)行分?jǐn)偟模敲矗@些地下車位的受益者則為公攤面積的業(yè)主所共有。如果合同中沒有約定的，那么受益方則為開發(fā)商，開發(fā)商有權(quán)使用、管理、受益。”
律師：規(guī)劃外的地下車位 開發(fā)商無權(quán)出售
河北明杰律師事務(wù)所主任王惠民認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車位的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。規(guī)劃用于停放汽車的車位，產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商；占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。籠統(tǒng)地說小區(qū)車位歸業(yè)主共有，是在曲解法規(guī)政策。
因此對(duì)于開發(fā)商是否有權(quán)出售地下車位，就要看是否有建筑規(guī)劃，“區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃為車位的，開發(fā)商有權(quán)出售，規(guī)劃外的，則屬于全體業(yè)主共有，開發(fā)商則無權(quán)出售。”他說。
（請(qǐng)趙女士領(lǐng)取線索獎(jiǎng)50元）
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“小區(qū)車位判歸業(yè)主”系訛傳
南京市鼓樓區(qū)法院曾審理過“全國首例小區(qū)車位之爭”，因涉及眾多業(yè)主的利益，被廣泛關(guān)注。近日，一些微信公眾號(hào)重新對(duì)該案作出報(bào)道，稱“南京鼓樓區(qū)法院一審作出判決：開發(fā)商將地下停車位移交給業(yè)主委員會(huì)管理，全體業(yè)主享有地下停車位的權(quán)益。”這條微信一發(fā)出，瞬間便火了。但此后，作出此判決的鼓樓區(qū)人民法院公開發(fā)出鄭重聲明，稱“此判決并未生效”，小區(qū)車位的權(quán)屬問題，應(yīng)以“生效判決為準(zhǔn)”。原來，這個(gè)被瘋傳的結(jié)果，并未生效，早已被撤銷，而真正的判決結(jié)果卻與之相差甚遠(yuǎn)。
這份“一審判決”發(fā)生于2003年。宣判后，星漢公司不服，向南京中院提起上訴。南京中院經(jīng)審理后裁定“撤銷原判，發(fā)回重審”。2014年9月，鼓樓法院作出重審判決：判令星漢公司給付業(yè)主委員會(huì)車位出售款500000元，駁回業(yè)主委員會(huì)的其他訴訟請(qǐng)求。宣判后，雙方均未上訴，該判決已生效。
此案一審判決時(shí)，我國《物權(quán)法》尚未出臺(tái)，直到2007年10月1日，《物權(quán)法》才真正開始實(shí)施，而相關(guān)配套司法解釋在該法實(shí)施過程中才逐步出臺(tái)并完善。而正因?yàn)檫@個(gè)原因，此案相隔了這么多年才作出前屬最終判決。 據(jù)《金陵晚報(bào)》
