買了高價學區房，可房子里的原戶口卻不遷出去或者遷不出去。這樣的事，在房價快速上漲、戶籍管理政策變化以及教育資源不均衡的今天屢見不鮮。日前，北京市第二中級法院（以下簡稱“二中院”）召開新聞通報會，通報了他們辦理的相關案件。
2014年1月至今年7月，二中院共審理此類案件50件，均為二審民事案件，主要有三種類型：一是買房人要求現有戶口遷出，占此類案件總數的86%；二是買房人要求賠付逾期遷戶違約金，占86%；三是因賣房人無法對學區名額作出明確承諾，買房人要求解除合同的案件,占2%。
那么，法院能否直接判決賣家遷出戶口？買賣雙方約定的高額違約金法院能否支持？如果無法實現遷入戶口之目的，買房合同能否解除？
法院能否直接判決遷移戶口
一套房子，尤其是年代久遠的“老破小”學區房，其上附著的人員戶口情況真可謂五花八門。二中院民事審判第一庭庭長肖大明介紹稱，“50%的案件涉及案外人的戶口，涉案房屋中除了賣房人戶口外，還涉及其親屬等案外人的戶口，或者前手房屋所有權人及相關人員的戶口，戶口遷移義務的履行主體通常是買賣合同雙方以外的人。”肖大明告訴記者，甚至還出現過戶籍登記人已經死亡等，導致戶口遲遲無法遷出的情況。
有些賣家承諾愿意遷出，可“無處可遷”。對可能發生這種情況，很多買家事先并沒預料到。如戶口登記人沒有其他落戶地點，也就是說僅此一住房，在賣房后去租住“公租房”，或住在養老院，因“公租房”、養老院等不能落戶，導致戶口無法遷出。
發生這些情況后，很多買房人訴到法院，請求法院直接判決賣家遷出戶口。法院能這么判嗎？北京泰樾律師事務所律師王晶告訴記者，戶口遷移是公安機關戶籍管理的職權，不屬于法院民事案件處理范圍，法院無法判決遷移戶口，只能追究賣房人的違約責任。買房人僅能依據雙方買賣合同的約定，主張相應的違約金。“當然，公安機關也沒有強制他人遷出戶口的權力。”王晶說。
高額違約金未必獲支持
既然戶口無法強制遷入遷出，為防止賣家在戶口這一最關鍵問題上失信，在交易時，很多買家和賣家約定了高額的違約金，以求萬一無法完成交易，還能得到一筆賠償。如果賣家不按約定履行違約金，法院能支持買家按合同約定數額全額索要嗎？
小雨媽媽為讓小雨在西城區金融街學區落戶，不惜血本簽約一套售價千萬的房子，為防止賣家反悔，雙方約定出賣人應在該房屋所有權轉移之日起10日內，辦理原有戶口遷出手續。如因出賣人原因未如期將與本房屋相關的戶口遷出的，應當向買受人支付房屋總價款5%的違約金；逾期超過5日未遷出的，自逾期之日起，出賣人應按日計算向買受人支付全部已付房款萬分之五的違約金。2012年12月14日，涉案房屋過戶至小雨媽媽名下后，小雨媽媽和小雨將戶口遷入了涉案房屋。但是，賣方及其子的戶口仍在涉案房屋內未遷出。小雨媽媽將賣家告上法庭。
法院經審理后認為，小雨媽媽未提供相關證據證明賣家及其子的戶口未遷出給其造成的實際經濟損失，且雙方在合同中約定的違約金過高，法院綜合考慮將違約金酌定為10萬元。
中國民法學研究會副秘書長、北京理工大學法學院副教授孟強告訴記者，合同法第114條允許當事人在簽訂合同時約定違約金條款，但也規定，約定的違約金相對于實際損失而言過高或過低的，當事人可以請求法院進行調整。司法解釋進一步規定，法院在面對當事人調整違約金的訴訟請求時，應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的30%的，一般可以認定為屬于“過分高于造成的損失”而應當予以調低。可見，我國司法機關重視當事人遭受的實際損失，并在當事人提出訴請的情況下，根據實際損失來調整合同中約定的違約金。
“所以買房人不能認為在合同中簽訂違約金條款就保險了，在訴訟中往往會遇到對方當事人請求法院調低違約金的請求，所以買房人一定要注意留存證據，完成自己所遭受實際損失數額的舉證責任，如果只有違約金條款、只是口頭主張不能落戶對自己的損失有多大，而無法具體證明遭受的各項實際損失數額，往往是難以阻止法院對違約金條款進行司法調整的。”孟強表示。
什么情況下賣房合同解除
購買學區房后，因合同目的無法實現導致合同解除的案例，在司法實踐中也發生了。
王某與于某于2014年6月30日簽訂房屋買賣合同，買賣一處西城區的學區房，并約定出賣人應在該房屋所有權轉移之日起10日內辦理完成遷出手續，以及相關的違約金事宜。不料，2014年8月，買家于某發現賣家王某的戶口本上實際登記了5個人，與達成買賣意向時提供的信息和資料不符，雙方未就戶籍人口遷移、學區名額占用、居住時限等影響房屋交易的若干問題協商一致，王某選擇了訴訟。
法院經審理后認為，王某與于某就戶籍遷移、學籍使用及稅費分擔等問題無法達成一致，導致合同無法繼續履行，合同應予解除。但考慮到雙方對于重要事項未能進一步協商一致導致合同解除，由此造成的后果應由雙方共同承擔，不宜簡單認定為單方違約，因此判決雙方互不承擔違約責任。
孟強告訴記者，合同是當事人之間的法律，合同一旦成立，任何一方無權擅自解除，除非雙方協商一致進行解除，或者符合法定解除條件。
合同法第94條規定了五種法定解除條件，包括因不可抗力致使不能實現合同目的的，在履行期限屆滿前一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務的，一方遲延履行主要債務、經催告后在合理期限內仍未履行的，一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的的，以及法律規定的其他情形。
因此，孟強提示各位家長，購買學區房時，如果落戶是合同的主要目的，最好在合同中明確約定不能落戶則買方有權解除合同的條款。如果未能約定這一條款，在訴訟中也可主張合同的法定解除權，但必須要舉證證明落戶是合同的主要目的、且不能落戶是對方的違約行為所導致這兩點，如此才能獲得法院的支持。
防范風險比訴訟追償更重要
買學區房，尤其是在一線城市中心地帶購買學區房，幾乎就是中國家長最大的一筆教育支出。對此，肖大明建議，首先要用合同明確約定戶口遷移條款。買房人，特別是以解決子女入學學籍或急需落戶為主要購房目的的，應在簽訂買賣合同前全面了解涉案房屋中的戶口登記情況，在房屋買賣合同中明確約定房屋對應學籍的使用情況。另外，買房人可在合同中明確約定，保留部分尾款作為遷移戶口的履約保證金，以敦促對方及時履行戶口遷移義務。其次，雙方在簽訂買賣合同之前，建議買房人與所有戶籍登記人確認能否遷出戶口及遷移的相應期限。特別是所有權人以外的登記人，最好通過書面形式對其戶口遷移情況進行確認。第三，要提前向教育部門核實學籍使用情況。第四，在此類案件中，如果雙方明確約定涉案房屋對應的學籍指標歸買受人使用，當賣房人違約，有可能導致買房人購房目的無法實現，買房人要求繼續履行合同的，可在訴訟過程中向法院申請行為保全，禁止使用涉案房屋及該房屋對應的戶口的學位。
申請行為保全，是法律在最關鍵環節——學籍指標使用上，能為善意買房人提供的司法保護。（王麗麗）
